Evlenmeden Önce Alınan Ev Boşanmada Paylaşılır mı? 2026 Kredi, Birikim ve Hesap Örneği

"Evi evlenmeden iki yıl önce aldım, tapu benim adıma. Boşanırsak eşim yarısını alır mı?" Bu soruyu boşanma kararının eşiğindeki pek çok kişiden duyarım. Kaygı anlaşılırdır: ev, bir ömrün birikimi olabilir ve evlilik yıllarında o evde birlikte yaşanmıştır.

Meslek hayatım boyunca bu davalarda sonucu, evin ne zaman alındığından çok kredinin hangi dönemde ve hangi parayla ödendiğinin belirlediğini gördüm. Banka dökümü ve kredi ödeme tablosu dosyaya girmediğinde hesap da eksik kalır. Bu rehberde evlilik öncesi alınan evin mal paylaşımındaki yerini, evlilikte ödenen taksitlerin hesabını, evlilik öncesi birikimle alınan malları, kira gelirlerini ve aile konutu korumasını anlatıyorum.

Evlenmeden önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı: kısa cevap

Evlenmeden önce alınan ev neden kişisel maldır?

Medeni Kanun, mal rejimi başladığında eşlerden birine ait olan malları kişisel mal sayar.

Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri.

Bu ifade kanun gereğince kişisel mal sayılan değerleri sayan maddededir (kişisel mallar). Yasal mal rejimi evlenmeyle başlar. Bu yüzden tapusu evlenmeden önce alınan ev, alanın kişisel malıdır ve artık değer hesabına girmez.

Kişisel mal olduğunu ileri süren eş bunu ispatlamak zorundadır; kanun, bir eşin bütün mallarını aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal sayar (mal rejiminde ispat). Evlilik öncesi alımda bu ispat kolaydır: tapu kaydındaki tescil tarihi evlilik tarihinden önceyse ev kişisel maldır. Asıl tartışma, bedelin evlilik içinde ödenen kısmında başlar.

Kredisi evlilikte ödenen evde ne olur?

Evi evlenmeden önce krediyle aldıysanız, ödemeler üç döneme ayrılır. Her dönemin mal paylaşımındaki sonucu farklıdır.

Evlilik içinde ödenen taksitler, kişisel mala edinilmiş maldan yapılmış bir katkıdır. Kanun bu durumda mal kesimleri arasında denkleştirme öngörür.

Bir mal kesiminden diğer kesimdeki malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkıda bulunulmuşsa, değer artması veya azalması durumunda denkleştirme, katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine veya mal daha önce elden çıkarılmışsa hakkaniyete göre yapılır.

Bu cümle kişisel mallar ile edinilmiş mallar arasındaki denkleştirmeyi düzenleyen maddededir (denkleştirme). Yani hesap, taksitlerin anapara toplamıyla değil, katkı oranının evin bugünkü değerine uygulanmasıyla yapılır. Mal rejimi boşanma davası tarihinde sona erer (mal rejiminin sona ermesi) ve mallar tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (değerin belirlenmesi).

Taksitler evlilik öncesi birikimle ödendiyse ne olur?

Evlilik içinde ödenen taksitler kural olarak edinilmiş maldan ödenmiş sayılır. Ancak bu bir karinedir; ödemenin evlilik öncesi birikimle yapıldığı ispatlanırsa sonuç değişir.

Bu tür bir ispat için evlenme tarihindeki hesap bakiyesi, kredi kapatma dekontu ve paranın hangi hesaptan aktarıldığını gösteren banka hareketleri birlikte sunulmalıdır. Banka kayıtlarının dosyaya nasıl getirtildiğini boşanmada banka hesapları yazısında anlattım.

Hesap nasıl yapılır? Örnek

Aşağıdaki örnek, kararlardaki yöntemi basit rakamlarla gösteriyor. Rakamlar varsayımsaldır; diğer mallar ve borçlar yokmuş gibi kabul edilmiştir.

Ev evlenmeden önce 2.000.000 TL'ye alınmış olsun. Bunun 800.000 TL'si evlilik öncesi birikimle peşin, 1.200.000 TL'si 120 ay vadeli krediyle ödenmiş olsun. Evlenmeden önce 40 taksit, evlilik içinde boşanma davası tarihine kadar 60 taksit ödenmiş, 20 taksit dava tarihinden sonraya kalmış olsun. Evin bugünkü değeri ise 6.000.000 TL olsun.

Örnekte ev tapuda yine evi alan eşin adına kalır; diğer eş evin yarısını değil, evlilik içinde ödenen kısmın değerinin yarısını alacak olarak ister. Katılma alacağı bir para alacağıdır; evin bir payının adınıza tescilini isteyemezsiniz. Bir dosyada konutun yarısının adına tescilini isteyen kadının bu talebi reddedilmiş, katılma alacağına hükmedilmişti; Yargıtay kararı yalnız hesap yöntemi yönünden bozdu (Yargıtay 2. HD, 2025/5557 E., 2026/5267 K., 07.05.2026). Artık değer kavramını ve yarı payı kanun ayrıca düzenler (artık değer; katılma alacağında pay oranı). Evlilik içinde alınan kredili evin hesabını boşanmada mal paylaşımı rehberinde ayrıca anlattım.

Evlenmeden önceki birikimle evlilikte alınan ev paylaşılır mı?

Ev evlendikten sonra alınmış, ama bedelinin bir kısmı evlilik öncesi birikimle ödenmişse ev edinilmiş mal sayılır; evlilik öncesi birikimle ödenen kısım ise kişisel mal olarak ayrılır. Bunun için paranın kaynağının belgelerle ispatlanması gerekir.

Evin kira geliri ve satışı ne olur?

Evlenmeden önce alınan evin kendisi kişisel maldır; ama evlilik içinde getirdiği kira geliri öyle değildir. Kanun, kişisel malların gelirlerini edinilmiş mallar arasında sayar (edinilmiş mallar). Kira gelirleri evlilik içinde harcandıysa paylaşılacak bir şey kalmaz. Ama biriktirilip bir hesapta tutulduysa ya da başka bir malın alımında kullanıldıysa, bu değer edinilmiş mal olarak hesaba girer.

Evlenmeden önce alınan ev evlilik içinde satılıp yerine yenisi alındıysa, kişisel malın yerine geçen değer de kişisel maldır (kişisel mallar). Yeni evin alımına evlilik içindeki kazançtan ek para eklendiyse, eklenen kısım oranında yine denkleştirme yapılır. Bu yüzden eski evin satış bedelinin yeni eve gittiğini gösteren tapu ve banka kayıtlarını saklayın.

Evlilikte yapılan tadilat ve masraflar

Evlilik içinde kişisel maldaki eve edinilmiş gelirle yapılan esaslı bir yenileme de mal kesimleri arasında katkı sayılır ve denkleştirme konusu olabilir. Diğer eş kendi kişisel parasıyla katkı yaptıysa, değer artış payı istenebilir.

Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında bu malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur.

Bu cümle değer artış payını düzenleyen maddenin başındadır (değer artış payı). Katkının miktarı ve tarihi, fatura ve banka kaydıyla gösterilmelidir.

Evlenmeden önce alınan ev aile konutuysa ne olur?

Ev kişisel mal olsa bile eşler o evde yaşıyorsa aile konutudur. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (aile konutu). Bu koruma mülkiyeti değiştirmez; yalnız evlilik sürerken tasarrufu sınırlar.

Evlenmeden önce erkek adına alınan ve aile konutu olarak kullanılan bir taşınmaz, boşanma davası sürerken üçüncü bir kişiye satılmıştı. Kadının aile konutuna ilişkin tapu iptali davası sonuçlanmadan, alıcının kadına karşı açtığı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının karara bağlanması doğru bulunmadı ve karar kadın yararına bozuldu (Yargıtay 2. HD, 2023/1372 E., 2023/2474 K., 18.05.2023). Aile konutunun rızasız satışı sonrasında açılan davaları eşim aile konutunu sattı yazısında anlattım.

Hangi belgelerle ispat edilir?

Evlilik öncesi alınan evde sonucu, hangi ödemenin hangi dönemde ve hangi parayla yapıldığını gösteren belgeler belirler. Aşağıdaki belgeleri dava açmadan önce toplamaya başlayın.

Elinizde olmayan belgelerin mahkeme aracılığıyla getirtilmesini isteyebilirsiniz. Yargıtay da kredili bir taşınmazın hesabında akit tablosunun, tapu kaydının, kredi sözleşmesinin ve ödeme tablosunun getirtilmesini istedi (Yargıtay 2. HD, 2025/3150 E., 2026/3906 K., 09.04.2026). Eksik belgeyle hazırlanan bilirkişi raporu, hesabı baştan yanlış kurar.

Evlilik sözleşmesiyle bu sonuç değiştirilebilir mi?

Belli ölçüde değiştirilebilir. Eşler mal rejimi sözleşmesini evlenmeden önce de sonra da yapabilir ve kanunun sınırları içinde başka bir mal rejimi seçebilir (mal rejimi sözleşmesinin zamanı). Yasal mal rejimini koruyan eşler için de kanun bir seçenek tanır.

Eşler, mal rejimi sözleşmesiyle kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağını da kararlaştırabilirler.

Bu cümle sözleşmeyle kişisel mal sayılabilecek değerleri düzenleyen maddededir (sözleşmeyle kişisel mallar). Böyle bir sözleşme varsa, evlenmeden önce alınan evin evlilik içindeki kira gelirleri de kişisel mal sayılır. Sözleşme noterde düzenleme ya da onaylama şeklinde yapılır ve eşlerce imzalanır (mal rejimi sözleşmesinin şekli). Sözleşmenin nasıl yapıldığını evlilik sözleşmesi nasıl yapılır yazısında anlattım.

Mal paylaşımı davası ne zaman açılabilir?

Mal rejiminden doğan alacaklar için kanunda ayrı bir süre yoktur; her alacak gibi on yıllık zamanaşımına tabidir. Evlilik devam ettiği sürece eşlerin birbirinden alacakları için zamanaşımı işlemez (6098 sayılı Kanun m. 146, 153). Bu yüzden süre, boşanma kararının kesinleşmesiyle işlemeye başlar. Sürelerin ayrıntısını boşanmada zamanaşımı yazısında anlattım.

Mahkemeler nasıl değerlendirdi?

Yazıda dayandığım kararlarda evlilik öncesi edinilen ev ve birikim şöyle değerlendirildi.

Her satırın kararı yazının sonundaki tabloda yer alıyor.

Ne yapmalısınız?

1. Tapu tescil tarihini çıkarın. Evin evlenmeden önce mi sonra mı adınıza geçtiğini tapu kaydından gösterin.
2. Kredi sözleşmesini ve ödeme tablosunu alın. Hangi taksitin hangi tarihte ödendiğini belgeleyin.
3. Evlenme tarihindeki banka bakiyenizi saklayın. Evlilik içi ödemelerin kaynağını göstermenin yolu budur.
4. Peşinatın kaynağını belgeleyin. Peşinatın evlilik öncesi birikimden ödendiğini dekont ve hesap dökümüyle gösterin.
5. Dava tarihinden sonraki taksitleri ayırın. Bu ödemeler paylaşıma girmez; dekontlarını ayrı tutun.
6. Kira gelirlerinin izini tutun. Gelirin harcandığını ya da nereye aktarıldığını gösterin.
7. Aile konutunu rızasız devretmeyin. Ev sizin olsa da evlilik sürerken eşinizin açık rızası gerekir.

Yazıda dayandığım kararlar

Sonuç

Evlenmeden önce aldığınız ev sizin kişisel malınızdır ve boşanmada paylaşılmaz. Ancak kredisi evlilik içinde ödendiyse, evlilik içi ödemelerin evin bugünkü değerindeki karşılığı için eşiniz katılma alacağı isteyebilir.

Peşinatı, evlilik öncesi taksitleri ve evlilik içi ödemelerin kaynağını belgelerle gösterdiğiniz ölçüde paylaşıma girecek değer azalır. Kira gelirlerini, evin satışını ve yapılan masrafları da kayıt altında tutun.

Evinizin ve kredinizin hesabını belgelerinizle birlikte çıkarmak isterseniz İstanbul boşanma avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.