TMK 194'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Hukuk Genel Kurulu'na göre bu sınırlama tapudaki şerhe değil konutun aile konutu niteliğine bağlıdır; işlemin tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi yoktur ve açık rızanın varlığını davalı ispat etmelidir (Yargıtay HGK, 2020/302 E., 2022/1513 K., 15.11.2022). Rıza alınmadan yapılan satış veya ipotek geçersizdir; malik olmayan eş tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davası açabilir.
- Aile konutu
- Eşlerin birlikte seçtikleri, bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri ve ortak yaşam merkezi hâline getirdikleri konut; eşlerin birden fazla konutu olsa bile yalnız biri aile konutu sayılır (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
- Açık rıza
- Malik olmayan eşin belirli bir işleme şüpheye yer bırakmayacak biçimde verdiği onay; şekle bağlı değildir, sözlü de verilebilir (Yargıtay HGK, 2017/1604 E., 2017/967 K., 24.05.2017).
- Aile konutu şerhi
- Malik olmayan eşin tapu müdürlüğünden isteyebileceği, taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren tapu kaydı; kurucu değil açıklayıcı niteliktedir (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021).
- Yolsuz tescil
- Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil; rıza alınmadan kurulan ipoteğe dayanan cebri ihale sonucundaki tescil de bu niteliktedir (Yargıtay HGK, 2018/511 E., 2021/69 K., 11.02.2021).
TMK 194 ne düzenler?
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Rıza gereken işlemler | Aile konutunun devri, konut üzerindeki hakların sınırlanması (ipotek gibi) ve konutla ilgili kira sözleşmesinin feshi | TMK m. 194/1 |
| Rızanın niteliği | Açık olmalı; şekle bağlı değildir; belirli bir işlem için verilir | Yargıtay HGK, 2017/967 K. |
| Haberdar olmak | Satıştan veya borçlardan haberdar olmak açık rıza sayılmaz | Yargıtay HGK, 2022/1369 K. |
| İspat yükü | Açık rızayı işlemi yapan eş ve işlemin tarafı olan üçüncü kişi ispat eder | Yargıtay HGK, 2022/1513 K. |
| Konut kredisi ipoteği | Konutun alımı için kullanılan kredinin ipoteği de açık rızaya bağlıdır | Yargıtay HGK, 2021/367 K. |
| Rıza verilmezse | Haklı sebep olmadan rıza vermeyen eşe karşı hâkimin müdahalesi istenebilir | TMK m. 194/2 |
| Şerh | Malik olmayan eş tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi isteyebilir; şerh açıklayıcıdır | TMK m. 194/3 |
| Kira ile sağlanan konut | Kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olur ve müteselsilen sorumlu olur | TMK m. 194/4; TBK m. 349 |
| Haciz ve cebri satış | İradi tasarruf olmadığından TMK 194 koruması uygulanmaz | Yargıtay HGK, 2017/1721 K. |
| Rızasız ipotekle ihale | Geçersiz ipoteğe dayanan ihale sonucundaki tescil yolsuzdur | Yargıtay HGK, 2021/69 K. |
| Meskeniyet şikâyeti | Malik olmayan eş de aile konutunun haczine karşı şikâyette bulunabilmelidir | AYM, Emine Göksel, B. No: 2016/10454 |
| Korumanın sonu | Boşanma, iptal, ölüm, kesin taşınma veya konutun yok olmasıyla sona erer | Yargıtay HGK, 2024/38 K. |
TBMM gerekçesine göre madde, İsviçre Medenî Kanunu'nun 169. maddesine uygun olarak eşlerin hukuki işlemlerinde 193. maddeyle kabul edilen genel kuralın bir istisnasıdır. Gerekçe aile konutunu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alan olarak tanımlar ve bu denli önemli bir malvarlığı üzerinde eşlerin tek başına işlem yapmasının diğer eşin önemli yararlarını etkileyebileceğini belirtir. Tasarının 194. maddesi Adalet Komisyonunca aynen kabul edilmiş; üçüncü fıkraya 2014 yılında "tapu müdürlüğünden" ibaresi eklenmiştir.
Eşiniz aile konutunu sizin açık rızanız olmadan satmış, bağışlamış veya ipotek ettirmişse işlem geçersizdir; tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davası açabilirsiniz. Tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi koydurmanız, sonradan konutu alacak veya ipotek alacak kişilerin iyiniyet iddiasını baştan zayıflatır ve icra takibinde satış ilanının size de tebliğ edilmesini sağlar. Taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılmışsa süreler çok kısadır; ihalenin feshi ve haczedilmezlik şikâyeti imkânlarını, ipoteğin kaldırılması davası sürerken ihale gerçekleşirse tapu iptali ve tescil istemini de değerlendirin.
Aile konutu hangi konuttur?
- Tanım: Kanun aile konutunu tanımlamaz; tanım madde gerekçesinde yer alır. Hukuk Genel Kurulu'na göre aile konutu, eşlerin birlikte seçtikleri, ortak bir yaşam merkezi oluşturdukları ve üçüncü kişilerce de ailenin yaşadığı yer olarak algılanan konuttur; eşlerin birden fazla konutu olsa bile yalnız biri aile konutu sayılır (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
- Sürekli kullanım şart değildir: Hukuk Genel Kurulu'na göre yurt dışında yaşayan ailenin Türkiye'ye geldiğinde kullandığı tek ev de gerekli nitelikleri taşıyorsa aile konutu olabilir; ancak malik eşin anne ve babasının oturduğu, eşlerin yalnız izinlerde birkaç gün kaldığı ev aile konutu sayılmaz (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
- Eşler birlikte yaşamalıdır: Yargıtay, eşlerden birinin tayin nedeniyle başka bir ilde tek başına yaşadığı ve diğer eşin çocuklarla taşındığı konuta hiç gelmediği durumda, konutun aile konutu vasfını taşımadığını ve satışın iptali isteminin reddedilmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2024/5640 E., 2024/9919 K., 12.12.2024).
- Ayrılık konutun niteliğini kaldırmaz: Yargıtay, eşlerin ayrı yaşamaya başlamadan önce birlikte yaşadıkları konuttan eşlerden birinin ayrılmasının konutun aile konutu vasfını ortadan kaldırmadığını, aile konutuna ilişkin düzenlemenin evlilik birliğinin korunması önlemlerinden olduğunu ve birlik devam ettiği sürece etkisini sürdürdüğünü, eşlerin kusurunun bu bakımdan önem taşımadığını kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2011/15553 E., 2011/14803 K., 03.10.2011).
- Eski evlilikler: Hukuk Genel Kurulu'na göre aile konutu 4721 sayılı Kanun'la getirilmiş bir kurumdur ve Kanun'un yürürlüğünden önce kurulmuş evlilikler hakkında da uygulanır (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
- Kime ait olmalı: Maddenin ilk üç fıkrası aile konutunun eşlerden birine ait olduğu, son fıkrası ise konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlandığı durumu düzenler. Konut eşlerin paylı mülkiyetindeyse, edinilmiş mallara katılma rejiminde aksine anlaşma olmadıkça eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz (TMK m. 223/2).
Açık rıza
- Şekil ve kapsam: Hukuk Genel Kurulu'na göre TMK 194'teki sınırlama emredicidir; bu haktan önceden feragat edilemez, eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak belirli bir işlem için verilebilir (Yargıtay HGK, 2017/1604 E., 2017/967 K., 24.05.2017). Rıza için geçerlilik şekli öngörülmemiştir, sözlü de verilebilir; ancak açık olması gerekir (Yargıtay HGK, 2017/1604 E., 2017/967 K., 24.05.2017).
- Haberdar olmak rıza değildir: Hukuk Genel Kurulu, malik olmayan eşin eşinin borçlarını bildiği ve alacaklılarla yapılan toplantıda bulunduğu gerekçesiyle rızanın varlığını kabul eden direnme kararını bozmuş; tahmine dayanan tanık beyanlarıyla açık rızanın ispatlanamayacağını belirtmiştir (Yargıtay HGK, 2019/765 E., 2022/1369 K., 25.10.2022).
- Davranışla açıkça verilen rıza: Yargıtay, malik olmayan eşin tapudaki devir işleminde hazır bulunduğu, satış bedelini elden aldığı ve aynı gün diğer eşin icra takibine konu borcunu ödediği dosyada, eşlerin taşınmazı ortak kararla sattığını ve açık rızanın bulunduğunu kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2021/3464 E., 2021/6355 K., 22.09.2021).
- İspat yükü: Hukuk Genel Kurulu'na göre açık rızanın varlığını ispat yükü aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir; TMK 194'e dayalı davalarda işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyet savunması önemini kaybetmiş ve açık rıza koşulu davalıya ispat külfeti olarak yüklenmiştir (Yargıtay HGK, 2020/302 E., 2022/1513 K., 15.11.2022).
- Sahte muvafakatname: Hukuk Genel Kurulu, muvafakatnamedeki imzanın diğer eşe ait olmadığı anlaşılan dosyada, imzanın sıhhatini denetlemeden ipotek kurduran bankanın tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2017/1604 E., 2017/967 K., 24.05.2017).
- Resmî senetteki imza: Tapuda düzenlenen ipotek resmî senedinde malik olmayan eşin muvafakat yazısı ve imzası bulunuyorsa, Hukuk Genel Kurulu'na göre imzanın sahteliği ancak belgeyi düzenleyeni de taraf gösteren ayrı bir davada ileri sürülebilir; mahkeme bu dava için iki haftalık kesin süre vermelidir (Yargıtay HGK, 2023/707 E., 2025/240 K., 16.04.2025).
- Rızanın kapsamı: Yargıtay, diğer eşin ipoteğe verdiği rızanın aynı borçlar için taşınmazın bankaya geri alım hakkıyla devrini de kapsadığını kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2021/1737 E., 2021/5563 K., 01.07.2021). Bu nedenle rıza verilirken hangi işlem için verildiği yazılı olarak açıkça belirtilmelidir.
- Rıza verilmezse: Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m. 194/2). Gerekçeye göre bu fıkra, rıza verme yetkisinin haklı sebep olmaksızın esirgenerek kötüye kullanılmasını önlemek için konulmuştur. Hâkimin müdahalesinin genel çerçevesi TMK m. 195 şerhinde yer alır.
Satış, bağış ve ipotek
- Rıza gereken işlemler: Aile konutunun satış veya bağış yoluyla devri, konut üzerinde ipotek gibi bir ayni hak kurulması ve konutla ilgili kira sözleşmesinin feshi diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK m. 194/1). Hukuk Genel Kurulu'na göre malik eşin diğer eşin açık rızasını almadan aile konutu üzerindeki hakları sınırladığı işlem geçerli kabul edilemez ve diğer eş bu işlemin iptali için dava açabilir (Yargıtay HGK, 2019/765 E., 2022/1369 K., 25.10.2022).
- İpotek ve konut kredisi: Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin aile konutundan yararlanmayı doğrudan engellemese de konutun elden çıkarılması tehlikesi nedeniyle diğer eşin açık rızasına bağlı olduğunu; ipoteğin konutun alımı için kullanılan konut kredisine teminat olmasının sonucu değiştirmediğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021).
- Bankanın özeni: Hukuk Genel Kurulu, bankanın kendi düzenlettirdiği değerlendirme raporunda taşınmazın mesken olarak kullanıldığı tespit edildiği hâlde diğer eşin açık rızası alınmadan kurulan ipoteğin kaldırılmasına ilişkin kararı onamıştır (Yargıtay HGK, 2014/2096 E., 2015/2322 K., 21.10.2015).
- Zincirleme devirler: Hukuk Genel Kurulu, aile konutunu devralan ilk alıcıyla el ve iş birliği içinde hareket eden ve konutun aile konutu olduğunu bilen sonraki alıcının da korunmayacağını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2020/302 E., 2022/1513 K., 15.11.2022). Hukuk Genel Kurulu, kısa aralıklarla el değiştiren ve cüzi bir bedelle satılan taşınmazı hiç görmeden satın alan son kayıt malikinin de yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi olduğunu kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2022/761 E., 2023/379 K., 26.04.2023).
Üçüncü kişinin iyiniyeti ve tapuya güven
- Önceki yaklaşım: Hukuk Genel Kurulu'nun 2015 tarihli kararına göre tapuda aile konutu şerhi bulunmadığında taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen veya bilebilecek durumda olmayan üçüncü kişi tapuya güven ilkesinden yararlanır; ancak bunu bilen veya bilebilecek durumdaki kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilemez (Yargıtay HGK, 2014/2096 E., 2015/2322 K., 21.10.2015).
- Güncel yaklaşım: Hukuk Genel Kurulu'nun 2021 ve 2022 tarihli kararlarına göre sınırlama tapudaki şerhe değil konutun aile konutu niteliğine bağlı olduğundan işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi bulunmamaktadır; basiretli bir tacir gibi davranması gereken bankanın iyiniyet savunması dinlenemez (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021; Yargıtay HGK, 2020/302 E., 2022/1513 K., 15.11.2022).
- İşlemin tarafı olmayan sonraki malik: İlk işlemin tarafı olmayan sonraki alıcılar bakımından ise yolsuz tescili bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği araştırılır (TMK m. 1023, 1024). Hukuk Genel Kurulu'na göre durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (Yargıtay HGK, 2022/761 E., 2023/379 K., 26.04.2023).
Aile konutu şerhi
- Kim, nereden ister: Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194/3). Hukuk Genel Kurulu'na göre malik olmayan eşin şerh isteyebilmesi için mahkeme kararına veya malik eşin iznine gerek yoktur; konutun aile konutu olup olmadığı çekişmeliyse şerhin verilmesi hâkimden istenebilir (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
- Açıklayıcı niteliği: Hukuk Genel Kurulu'na göre sınırlama taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir; şerh kurucu değil açıklayıcıdır (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021).
- İcra takibinde önemi: Yargıtay, borçlu eşe ait taşınmaza ihaleden önce aile konutu şerhi koyduran eşin İİK m. 134/2'deki tapu sicilindeki ilgili kavramı içinde değerlendirilmesi ve ihalenin feshi şikâyetinin esastan incelenmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 12. HD, 2015/8090 E., 2015/12718 K., 07.05.2015). Yargıtay, tapuda aile konutu şerhi bulunan eşin tapu sicilindeki ilgili konumunda olduğunu ve satış ilanının tapuda kayıtlı adresine tebliğ edilmesi gerektiğini belirterek bu adresin araştırılmasını istemiştir (Yargıtay 12. HD, 2013/22646 E., 2013/33351 K., 24.10.2013).
Cebri icra, haciz ve aile konutu
- Haciz iradi tasarruf değildir: Hukuk Genel Kurulu'na göre malik eşin borcu nedeniyle haciz yoluyla yapılan cebri satış iradi olmayan bir tasarruftur; taşınmaz bu yolla aile konutu niteliğini yitirdiğinden malik olmayan eş TMK 194 korumasından yararlanamaz (Yargıtay HGK, 2017/2810 E., 2017/1721 K., 13.12.2017). Yargıtay, icra takibi nedeniyle konulan haciz şerhinin iradi bir tasarruf olmadığını ve TMK 194'e dayanılarak haczin kaldırılmasının istenemeyeceğini de belirtmiştir (Yargıtay 2. HD, 2014/15867 E., 2014/17383 K., 15.09.2014).
- Rızasız ipoteğe dayanan ihale: Hukuk Genel Kurulu'na göre diğer eşin açık rızası alınmadan kurulan ipotek baştan geçersiz olduğundan, bu ipoteğe dayanılarak taşınmazı alacağına mahsuben ihaleyle alan bankanın tescili yolsuzdur; malik eşin açtığı ihalenin feshi davasının reddedilmiş olması sonucu değiştirmez (Yargıtay HGK, 2018/511 E., 2021/69 K., 11.02.2021). Bu kararın düzeltilmesi istemi oy çokluğuyla reddedilmiş; karşı oy yazısında ihaleyi alan kişinin ipotek alacaklısı dışında bir üçüncü kişi olması hâlinde aynı gerekçeye dayanılamayacağı vurgulanmıştır (Yargıtay HGK, 2021/578 E., 2022/601 K., 26.04.2022). Hukuk Genel Kurulu aynı ilkeyi, dava açılmadan önce ihalesi kesinleşmiş taşınmaz bakımından da uygulamıştır (Yargıtay HGK, 2019/318 E., 2019/1238 K., 28.11.2019).
- Doğru talep önemlidir: Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin kaldırılması davası sürerken taşınmazın cebri icra yoluyla bankaya satıldığı ve ihalenin kesinleştiği bir dosyada ipoteğin kaldırılması isteminin konusuz kaldığını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2017/2935 E., 2017/1722 K., 13.12.2017). Yolsuz tescil yaklaşımının benimsendiği dosyada ise davacı, ihale üzerine ıslahla taşınmazın eşi adına tescilini de istemiştir (Yargıtay HGK, 2018/511 E., 2021/69 K., 11.02.2021). Dava sürerken ihale yapılırsa talebin tapu iptali ve tescili kapsayacak biçimde genişletilmesi bu nedenle önem taşır.
- Meskeniyet şikâyeti: Borçlunun hâline münasip evi haczedilemez (İİK m. 82/1-12). Anayasa Mahkemesi, eşinin borcu nedeniyle haczedilen aile konutu için malik olmayan eşin meskeniyet şikâyetinin aktif dava ehliyeti yokluğundan reddedilmesini aile hayatına saygı hakkının ihlali saymıştır (AYM, Emine Göksel, B. No: 2016/10454, 12.12.2019). Anayasa Mahkemesi aynı sonuca ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplerde de ulaşmış (AYM, Muteber Bayraktar, B. No: 2019/28943, 08.02.2023), ihlal kararlarını sonraki başvurularda sürdürmüştür (AYM, Nurcan Taş, B. No: 2021/7065, 19.11.2024; AYM, İpek Banu Karaca ve Diğerleri, B. No: 2022/51992, 13.05.2025). Buna karşılık Yargıtay'ın borçlunun eşinin şikâyetini aktif husumet yokluğundan reddeden kararı onadığı dosyalar da bulunmaktadır (Yargıtay 12. HD, 2022/13263 E., 2023/789 K., 13.02.2023).
Kira ile sağlanan aile konutu
- Kiracının feshi: Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; rıza alınamazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı hâkimden karar isteyebilir (TBK m. 349/1-2).
- Sözleşmeye taraf olma: Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194/4). Bu durumda kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349/3).
- Kiracının eşi işgalci değildir: Yargıtay, taşınmazı kiracı olan eşi yanında kullanan eşin fuzuli şagil sayılamayacağını ve tahliye davasının sözleşmenin tarafı olan kiracıya karşı açılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, 2010/7409 E., 2010/11585 K., 27.10.2010).
Korumanın sona ermesi: boşanma ve ölüm
- Genel kural: Hukuk Genel Kurulu'na göre aile konutu koruması kural olarak evlilik birliğinin sona ermesine kadar devam eder; eşlerin konuttan kesin olarak taşınması, anlaşarak konutun aile konutu niteliğine son vermesi, evliliğin boşanma, iptal veya ölümle son bulması ya da konutun yok olması hâllerinde koruma da sona erer (Yargıtay HGK, 2023/159 E., 2024/38 K., 31.01.2024). Boşanma davasının açılmış olması tek başına korumayı sona erdirmez; koruma boşanma kararının kesinleşmesine kadar sürer.
- Dava sürerken boşanma: Hukuk Genel Kurulu, yargılama sırasında boşanma kararı kesinleşince aile konutu davasının konusuz kaldığını, ancak yargılama giderlerinin dava tarihindeki haklılık durumuna göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2022/761 E., 2023/379 K., 26.04.2023).
- Malik olmayan eşin ölümü: Hukuk Genel Kurulu, ipoteğin kaldırılması davasını açan malik olmayan eşin ölümüyle davanın konusuz kaldığını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2023/159 E., 2024/38 K., 31.01.2024). Yargıtay'a göre TMK 194'ün malik olmayan eşe sağladığı hak aile konutu niteliği devam ettiği sürece geçerlidir ve mirasçılara geçmez (Yargıtay 2. HD, 2024/1862 E., 2024/7816 K., 23.10.2024).
- Malik eşin ölümü: Yargıtay, aile konutunu rızası olmadan satan malik eşin dava açılmadan önce ölmesinin sonucu değiştirmediğini; önemli olanın tasarruf işlemi sırasında evliliğin devam etmesi ve malik olmayan eşin açık rızasının bulunup bulunmaması olduğunu, sağ kalan eşin TMK m. 240 ve 652'den doğan hakları nedeniyle hukuki yararının devam ettiğini kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2025/9122 E., 2026/2234 K., 26.02.2026). Sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki hakları TMK m. 240 ve TMK m. 652 şerhlerinde yer alır.
Dava yolları
- Talepler: Rıza alınmadan yapılan devirde tapu kaydının iptali ile taşınmazın malik eş adına tescili, ipotekte ipoteğin kaldırılması ve her iki durumda aile konutu şerhi istenebilir. Taşınmazın dava sırasında devrini veya satışını önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi de önem taşır.
- Görevli mahkeme ve taraflar: TMK 194'e dayanan davalar aile hukukundan doğduğundan aile mahkemesinde, aile mahkemesi bulunmayan yerlerde aile mahkemesi sıfatıyla asliye hukuk mahkemesinde görülür (4787 sayılı Kanun m. 4). Dava, işlemi yapan malik eşe ve işlemin tarafı olan üçüncü kişiye, taşınmaz el değiştirmişse sonraki maliklere birlikte yöneltilmelidir.
- Boşanma davasıyla ilişkisi: Boşanma davası sırasında hâkim eşlerin barınmasına ve mallarının yönetimine ilişkin geçici önlemleri re'sen alır (TMK m. 169). Aile konutunun elden çıkarılması tehlikesi varsa boşanma davası içinde de tedbir istenebilir; ancak TMK 194'e dayalı dava boşanma kesinleşince konusuz kalacağından talepler zamanında ileri sürülmelidir.
Aile konutunun eşiniz adına kayıtlı olması durumunda önce tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi koydurun ve tapu kaydını düzenli olarak kontrol edin. Size imzalatılmak istenen muvafakatname, kefalet veya ipotek belgelerini okumadan imzalamayın; rıza vereceksiniz hangi işlem ve hangi borç için verdiğinizi yazılı olarak sınırlayın. Rızanız olmadan satış veya ipotek yapıldığını öğrendiğinizde dava açarken ihtiyati tedbir isteyin, tapu ve icra kayıtlarını, ekspertiz raporunu ve konutta birlikte yaşadığınızı gösteren adres kayıtları ile tanık deliliyle birlikte sunun. Taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılmışsa ihalenin feshi ve haczedilmezlik şikâyeti için süreleri kaçırmayın; dava sürerken ihale yapılırsa talebinizi tapu iptali ve tescili kapsayacak biçimde genişletin.
Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları
Aşağıdaki kararlar resmî karar arama sistemlerinden alınmıştır. Her kartta kararın vardığı ilke, olayın özeti, karardan birebir bir alıntı ve kararın uygulamadaki anlamı yer alır. Konuya göre süzmek için düğmeleri kullanabilirsiniz.
Aile konutu, eşlerin yaşam merkezi olan tek konuttur; başkasının kullanımına özgülenmiş ev aile konutu sayılmaz
Yurt dışında yaşayan eşlerden biri, Türkiye'de diğer eş adına kayıtlı taşınmaza aile konutu şerhi konulmasını istedi. Dosyaya göre eşler evlendikleri günden beri yurt dışında yaşıyor, izinlerde on-on beş gün bu evde kalıyordu; evde yapıldığı ilk günden beri malik eşin anne ve babası oturuyor, faturaları malik eşin babası ödüyordu. Aile mahkemesi davayı kabul etti; Özel Daire bozdu; mahkeme direndi.
“Bu bağlamda yurt dışında yaşayan bir ailenin Türkiye'ye geldiğinde kullandığı tek bir ev var ve bu yukarıda açıklanan niteliklere sahipse aile konutu olarak kabulü olanaklıdır. Ne var ki, somut olayın özelliği itibariyle dava konusu taşınmaz bu özelliği taşımamaktadır. Dosya kapsamından tarafların evlendikleri günden bu yana ve halen yurt dışında yaşadıkları, yapıldığı ilk günden itibaren bu konutta davalının anne ve babasının oturduğu, faturaların davalının babası tarafından ödendiği, davanın taraflarının bu konutta sadece izne geldikleri dönemde ve burada oturmakta olan ailelerini ziyaret amacıyla 10-15 gün kaldıkları, anlaşılmakla; başkasının kullanımına özgülenmiş bir konutun, aile konutu olarak, kabulüne olanak bulunmamaktadır.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Kurul'a göre aile konutu, eşlerin birlikte seçtikleri, ortak yaşam merkezi hâline getirdikleri ve üçüncü kişilerce de ailenin yaşadığı yer olarak algılanan konuttur; eşlerin birden fazla konutu olsa bile yalnız biri aile konutu sayılır. Bir konutun aile konutu kabul edilmesi için sürekli kullanılması şart değildir; yurt dışında yaşayan ailenin Türkiye'ye geldiğinde kullandığı tek ev de bu nitelikleri taşıyorsa aile konutu olabilir. Somut olayda ise ev malik eşin anne ve babasının kullanımına özgülendiğinden aile konutu değildir. Kurul ayrıca TMK m. 194'ün Kanun'un yürürlüğünden önce kurulmuş evlilikler hakkında da uygulandığını ve malik olmayan eşin şerh için mahkeme kararına veya malik eşin iznine ihtiyaç duymadan tapu müdürlüğüne başvurabileceğini belirtmiştir.
Eşlerin birlikte yaşamadığı konut aile konutu sayılmaz; bu konutun satışı diğer eşin rızasına bağlı değildir
Eşler askeri lojmanda yaşarken kocanın başka bir ile tayini çıktı ve koca orada tek başına yaşamaya başladı; kadın ve çocuklar kadına ait taşınmaza taşındı. Kadın taşınmazı üçüncü bir kişiye sattı. Koca, taşınmazın aile konutu olduğunu ve rızası olmadan satıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil ile aile konutu şerhi konulmasını istedi. İlk derece mahkemesi davayı reddetti; bölge adliye mahkemesi kabul etti.
“Somut olayda; tarafların İstanbul ilinde askeri lojmanlarda ikamet ederken davacı erkeğin Ankara iline tayininin çıktığı ve Ankara'da tek başına ikamet etmeye başladığı, İstanbul'da kalan davalı eş ve çocukların 2015 yılında dava konusu taşınmaza taşındıkları, davacının dava konusu taşınmaza hiç gelmediği, eş ve çocuklarıyla görüşmediği, davacı ve davalının taşınmazda birlikte yaşamadığı, ikamet adreslerinin farklı olduğu anlaşılmaktadır.”
Ne anlama geliyor? Daire, bölge adliye mahkemesi kararını aile konutu şerhi ile tapu iptali ve tescil yönünden oybirliğiyle bozmuştur. Daire'ye göre davacı eş taşınmaza hiç gelmediğinden ve eşler taşınmazda birlikte yaşamadığından taşınmaz aile konutu vasfını taşımaz; bu nedenle aile konutu şerhi ve tapu iptali ile tescil istemleri reddedilmelidir. Karar, aile konutu korumasının eşlerin fiilen birlikte yaşadığı ortak konut için söz konusu olduğunu gösterir.
Aile konutu koruması evlilik sona erene kadar sürer; malik olmayan eş ölürse ipoteğin kaldırılması davası konusuz kalır
Malik olmayan eş, diğer eşin rızası alınmadan aile konutu üzerine üçüncü bir kişi yararına ipotek kurdurduğunu ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını istedi; dava sürerken davacı eş öldü ve davayı mirasçısı sürdürdü. İlk derece mahkemesi davayı reddetti; bölge adliye mahkemesi kabul etti; Özel Daire davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle bozdu; bölge adliye mahkemesi direndi.
“Türk Medeni Kanunu'nun 194 üncü maddesi kapsamındaki aile konutu koruması; kural olarak evlilik birliğinin sona ermesine kadar devam eder. Eşlerin bu konuttan kesin olarak taşınmaları, anlaşarak konutun aile konutu olma niteliğine son vermeleri, evliliğin boşanma, iptal veya ölümle son bulması veya konutun yok olması hâllerinde, bu madde kapsamında yer alan koruma imkânları da son bulur.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oybirliğiyle bozmuştur. Kurul'a göre aile konutu koruması eşler arasındaki mal rejiminin türünden bağımsız olarak konutun aileye özgülenmesiyle başlar ve konut bu niteliğini kaybedene kadar sürer. Malik eşin ölümü hâlinde sağ kalan malik olmayan eşin TMK m. 240 ve 652'den doğan hakları nedeniyle hukuki yararı devam edebilir; ancak somut olayda ölen malik olmayan eştir ve sağ kalan eş zaten taşınmazın malikidir. Malik olmayan eşe tanınan haklardan yola çıkılarak ipoteğin kaldırılmasına karar verilemez; dava konusuz kalmıştır.
Aile konutuna ipotek alan banka, sunulan muvafakatnamedeki imzanın diğer eşe ait olup olmadığını denetlemek zorundadır
Malik eş, aile konutu üzerinde banka lehine ipotek kurdurdu. Banka işlemden önce diğer eşin rızasını gösteren yazılı belge istedi; malik eş, eşinin ipoteğe rızası bulunduğunu gösteren imzalı bir muvafakatname sundu. Yargılama sırasında muvafakatnamedeki imzanın malik olmayan eşe ait olmadığı Adli Tıp Kurumu incelemesiyle anlaşıldı. Aile mahkemesi, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığı ve bankanın özen yükümlülüğünü yerine getirdiği gerekçesiyle ipoteğin kaldırılması davasını reddetti; Özel Daire oy çokluğuyla bozdu; mahkeme direndi.
“Tacir olan banka, Kanunun (TMK m.194) açık rıza alınmasını istediği bu konuda kendisine sunulan muvafakat belgesindeki imzanın rızası gereken eşe aidiyetini belirlemek ve sözleşmenin hakim tarafı olarak objektif özen yükümlülüğünün bir gereği olarak imzanın sıhhatini denetlemek zorundadır.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oybirliğiyle bozmuştur. Kurul'a göre TMK m. 194'teki sınırlama tapudaki şerhe değil konutun aile konutu niteliğine bağlıdır ve emredicidir; bu haktan önceden feragat edilemez ve açık rıza ancak belirli bir işlem için verilebilir. Rıza için şekil öngörülmemiştir, sözlü de verilebilir; ancak açık olması gerekir. Diğer eşin rızasını almak için yazılı belge isteyen banka taşınmazın aile konutu olduğunu bildiğinden rızayı geçerli şekilde almakla yükümlüdür; imzanın sıhhatini denetlemeden aile konutu üzerine ipotek kurduran banka tapuya güven ilkesinden (TMK m. 1023) yararlanamaz.
Tapuda aile konutu şerhi olmasa da taşınmazın aile konutu olduğunu bilen veya bilebilecek durumdaki banka iyiniyetli sayılmaz
Malik eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde banka lehine ipotek kurdurdu. Malik olmayan eş, rızası alınmadan kurulan ipoteğin kaldırılmasını ve aile konutu şerhi konulmasını istedi; banka tapuda şerh bulunmadığını ve iyiniyetli olduğunu savundu. Aile mahkemesi davayı kabul etti; Özel Daire, tapuda şerh bulunmadığından bankanın kötüniyetini ispat yükünün davacıda olduğu gerekçesiyle bozdu; mahkeme direndi.
“Tapuda aile konut şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oybirliğiyle onamıştır. Kurul'a göre tapuda şerh bulunmadığında taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen veya bilebilecek durumda olmayan üçüncü kişi tapuya güven ilkesinden yararlanır; ancak bunu bilen veya bilebilecek durumda olan kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilemez. Somut olayda bankanın kendi düzenlettirdiği değerlendirme raporunda taşınmazın mesken olarak kullanıldığı tespit edildiği hâlde diğer eşin açık rızası alınmadığından ipotek geçerli değildir.
Aile konutunun alımı için kullanılan konut kredisine teminat olarak kurulan ipotek de diğer eşin açık rızasına bağlıdır
Malik eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmazı satın aldıktan kısa süre sonra, alım için kullandığı konut kredisine teminat olarak banka lehine ipotek kurdurdu. Kredi taksitleri ödenmeyince banka ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattı. Malik olmayan eş, açık rızası alınmadan kurulan ipoteğin kaldırılmasını ve aile konutu şerhi konulmasını istedi. Aile mahkemesi davayı kabul etti; Özel Daire bozdu; mahkeme direndi.
“Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, aile konutu olarak kullanılan dava konusu taşınmaza yönelik konut kredisinin teminatı niteliğinde olmasının da bir önemi bulunmamaktadır. Böyle bir durumda dahi TMK'nın 194/1. maddesi malik olmayan eşin açık rızasını aradığından, açık rıza alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkânsızdır.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını değişik gerekçeyle oybirliğiyle onamıştır. Kurul'a göre ipotek aile konutundan yararlanmayı doğrudan engellemese de konutun elden çıkarılması tehlikesi nedeniyle diğer eşin açık rızasına bağlıdır; ipoteğin konut kredisine teminat olması sonucu değiştirmez. Sınırlama tapudaki şerhe değil konutun aile konutu niteliğine bağlı olduğundan işlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi yoktur ve açık rızanın varlığını davalı ispat etmelidir. Basiretli bir tacir gibi davranması gereken bankanın iyiniyet savunması dinlenemez.
Eşin borçlardan ve satıştan haberdar olması açık rıza sayılmaz; açık rızayı devralanlar ispat etmelidir
İşleri kötüye giden malik eş, eşlerin aile konutu olarak kullandığı evi ticari borçlarına karşılık alacaklılarına devretti; ev, alıcılarla yapılan kira sözleşmesiyle kullanılmaya devam edildi. Malik olmayan eş, rızası alınmadan yapılan devrin iptalini istedi. Aile mahkemesi, davacının satıştan haberdar olduğu, eşinin borçlarını bildiği ve alacaklılarla yapılan toplantıda bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetti; Özel Daire bozdu; mahkeme direndi.
“Somut olayda toplanan deliller ve dinlenen tanık beyanları uyarınca aile konutu niteliğini taşıyan taşınmazın devir işlemine davacının "açık rızasının" olduğu, davalılar tarafından ispatlanamamıştır. Dolayısıyla TMK'nın 194/1. maddesi eşin açık rızasını aradığından, davalılar arasında gerçekleştirilen devir işleminin geçerli olduğunu kabul etmek mümkün değildir.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Kurul'a göre rıza için geçerlilik şekli öngörülmemişse de verilen iznin açık olması gerekir; malik olmayan eşin, eşinin borçlarını bilmesi veya satıştan haberdar olduğunun düşünülmesi açık rıza yerine geçmez. Tanıkların tahmine dayanan beyanlarıyla açık rıza ispatlanmış sayılmadığından devir işlemi geçerli değildir. İşlem tarafı üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi bulunmadığı ve açık rızanın ispat yükünün davalılara ait olduğu da vurgulanmıştır.
Aile konutunu devralan kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi yoktur; konutun aile konutu olduğunu bilen sonraki alıcı da korunmaz
Malik eş, eşlerin aile konutu olarak kullandığı taşınmazı diğer eşin rızası olmadan aynı mahallede oturan bir kişiye devretti; bu kişi de birkaç ay sonra taşınmazı yine aynı mahallede oturan başka bir kişiye devretti. Malik olmayan eş, satışların iptali ile taşınmazın eşi adına tescilini ve aile konutu şerhi konulmasını istedi. Aile mahkemesi davayı reddetti; Özel Daire, davalıların birbirini tanıdığı ve taşınmazın aile konutu olduğunu bilerek el ve iş birliği içinde hareket ettikleri gerekçesiyle bozdu; mahkeme, eşlerin satış konusunda birlikte karar verdikleri gerekçesiyle direndi.
“Bu nedenle işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının önemi bulunmamaktadır. Başka bir ifade ile TMK'nın 194. maddesine dayalı davalarda; işlem tarafı üçüncü kişi konumunda bulunan davalının iyi niyet iddiasına dayanak, devir tarihinde taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı savunması önemini kaybetmiş, madde metninde yer alan "açık rıza" koşulu davalıya ispat külfeti olarak yüklenmiştir.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Kurul'a göre malik olmayan eşin açık rızası davalılarca ispatlanamamıştır. İşlemin tarafı olmayan sonraki alıcı da tarafları tanıyan, taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını bilen ve ilk alıcıyla el ve iş birliği içinde hareket eden kişi olduğundan korunmaz; bu nedenle devirler geçerli değildir. Karar, işlemin tarafı olan alıcı bakımından iyiniyetin önem taşımadığını, sonraki alıcı bakımından ise durumu bilip bilmediğinin veya bilmesi gerekip gerekmediğinin araştırılacağını gösterir.
Tapudaki ipotek senedinde diğer eşin muvafakat yazısı ve imzası varsa, imzanın sahteliği ayrı bir davada ileri sürülmelidir
Malik olmayan eş, diğer eşin kefil olduğu şirket kredilerine teminat olarak aile konutu üzerine rızası alınmadan banka lehine ipotek kurulduğunu ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını istedi. İlk derece mahkemesi davayı kabul etti. Bölge adliye mahkemesi, tapudaki ipotek resmî senedinin ikinci sayfasında davacının ipoteğe muvafakat ettiğine ilişkin yazısı ve imzası bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetti. Davacı imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürdü; Özel Daire imza incelemesi yapılması için bozdu; bölge adliye mahkemesi direndi.
“Somut olayda davacı tarafın resmî senette mevcut yazı ve imzanın kendisine ait olmadığına yönelik sahtelik iddiası ileri sürüldüğüne göre, Mahkemece yapılması gereken iş; davacı tarafa 6100 sayılı Kanun'un 208/4. maddesi uyarınca dava açması için iki haftalık kesin bir süre vermekten ve sonucu uyarınca bir hüküm kurulmasından ibarettir.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını değişik gerekçeyle oybirliğiyle bozmuştur. Kurul'a göre resmî senetteki yazı veya imzayı inkâr eden taraf bu iddiasını, belgeye resmiyet kazandıran kişiyi de taraf göstererek açacağı ayrı bir davada ileri sürebilir (HMK m. 208/4); bu iddia görülmekte olan dava içinde karara bağlanamaz. Mahkeme, davacıya sahtelik davası açması için iki haftalık kesin süre vermeli ve o davanın sonucuna göre karar vermelidir.
Diğer eşin ipoteğe verdiği rıza, aynı borçlar için taşınmazın bankaya geri alım hakkıyla devrini de kapsar
Malik eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde diğer eşin muvafakatiyle banka lehine ipotek kurdurdu. Daha sonra malik eş ile banka arasında yapılan protokolle, malik eşin ve şirketinin kredi borçlarına karşılık taşınmazın bankaya geri alım hakkıyla satışı kararlaştırıldı ve taşınmaz aynı gün bankaya devredildi. Malik olmayan eş, muvafakatinin yalnız ipoteğe ilişkin olduğunu, satışa rızası bulunmadığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istedi. İlk derece mahkemesi davayı kabul etti; bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetti.
“Ancak, davacı kadının ipotek işlemine rızasının bulunması davalılar arasında taşınmazın geri alım hakkı ile devrini de kapsar niteliktedir.”
Ne anlama geliyor? Daire, bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış ve ilk derece mahkemesi kararını oybirliğiyle bozarak davanın reddi gerektiğini belirtmiştir. Daire'ye göre diğer eşin ipotek işlemine verdiği rıza, aynı borçlar için taşınmazın bankaya geri alım hakkıyla devrini de kapsar. Karar, ipoteğe verilen rızanın aynı borç ilişkisi çerçevesinde yapılan sonraki devir işlemleri bakımından da sonuç doğurabileceğini gösterir; bu nedenle rıza verilirken kapsamının yazılı olarak açıkça belirlenmesi önem taşır.
Malik eşin borcu nedeniyle haciz yoluyla yapılan cebri satış iradi tasarruf değildir; TMK 194 koruması uygulanmaz
Malik eşin sözleşmeden doğan borcu nedeniyle alacaklı tarafından başlatılan icra takibinde, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz cebri icra yoluyla alacaklıya satıldı; ihalenin feshi davası reddedilerek kesinleşti. Malik olmayan eş, taşınmazın rızası dışında satıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil ile aile konutu şerhi konulmasını istedi. Aile mahkemesi, alacaklının evin aile konutu olup olmadığını araştırmadığı gerekçesiyle davayı kabul etti; Özel Daire cebri satışların TMK m. 194 kapsamında olmadığı gerekçesiyle bozdu; mahkeme direndi.
“Dolayısıyla dava tarihi itibariyle aile konutu olarak kullanıldığı ileri sürülen taşınmaz iradi olmayan bir tasarruf sonucu aile konutu niteliğini yitirmiş duruma gelmektedir. Bu durumda TMK'nın 194. maddesi uyarınca işlem diğer eşin rızasına bağlı olmaktan çıkmış ve davacının aile konutu korumasından yararlanma olasılığı kalmamıştır.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oybirliğiyle bozmuştur. Kurul'a göre bir taşınmazın borç nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması gerekir ve cebri icra ile yapılan satışta mülkiyet tescilden önce alıcıya geçer (TMK m. 705/2). İradi olmayan bu tasarruf sonucunda taşınmaz aile konutu niteliğini yitirdiğinden işlem diğer eşin rızasına bağlı olmaktan çıkar ve malik olmayan eş TMK m. 194 korumasından yararlanamaz.
Diğer eşin rızası olmadan kurulan ipoteğe dayanılarak aile konutunu ihaleyle alan bankanın tescili yolsuzdur
Malik eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde dava dışı bir şirketin borçlarına karşılık, diğer eşin açık rızası alınmadan banka lehine ipotek kurdurdu. Banka ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattı; taşınmaz yargılama sırasında alacağına mahsuben bankaya ihale edilerek tapuya tescil edildi ve malik eşin açtığı ihalenin feshi davası reddedildi. Malik olmayan eş, ipoteğin kaldırılmasını, bu mümkün olmazsa tapu iptali ile taşınmazın eşi adına tescilini istedi. Mahkeme davayı kabul etti; Özel Daire bozdu; mahkeme direndi.
“Davalı bankanın, aile konutu niteliği taşıyan taşınmaz üzerinde malik olmayan eşin açık rızasını almayarak TMK'nın 194. maddesinde öngörülen emredici hükme aykırı şekilde kendi lehine ipotek tesis ederek ve sonrasında da işlem temeli geçersiz ipoteğe bağlı olarak yaptığı icra takibi sonucunda taşınmazın mülkiyetini alacağına mahsuben cebri ihaleyle kendi adına geçirmiş olması karşısında TMK'nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan davalı koca tarafından açılan ihalenin feshi davasının reddedilmiş olmasının da sonuca bir etkisi olmayacaktır.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını genişletilmiş gerekçeyle oy çokluğuyla onamıştır. Kurul'a göre basiretli bir tacir gibi davranması gereken bankanın iyiniyet savunması dinlenemez; hukuki sebebe bağlılık (illilik) ilkesi gereğince baştan geçersiz olan ipoteğe dayanan cebri ihale sonucundaki tescil de yolsuzdur ve banka TMK m. 1023'ün korumasından yararlanamaz. Görüşmelerde, kesinleşen ihalenin feshi kararının kesin hüküm oluşturduğu ve yolsuz tescilin artık tartışılamayacağı görüşü ileri sürülmüş, ancak Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Eşinin borcu nedeniyle haczedilen aile konutu için malik olmayan eş de haczedilmezlik şikâyetinde bulunabilmelidir
Başvurucunun eşi adına kayıtlı taşınmaza, eşin çek borcu nedeniyle haciz konuldu. Başvurucu daha önce açtığı davayla taşınmaza aile konutu şerhi koydurmuştu. Başvurucunun meskeniyet iddiasıyla haczin kaldırılması için yaptığı şikâyeti icra mahkemesi, bilirkişi evi lüks olmayan ve hâline münasip aile konutu olarak değerlendirdiği hâlde, başvurucunun icra takibinin tarafı olmadığı gerekçesiyle aktif dava ehliyeti yokluğundan reddetti; karar temyiz incelemesinde onandı.
“Bu bağlamda aile konutunun haczedilmesine karşı borçlunun eşinin de yargı yoluna gitmekte hukuki yararının olduğu; aile konutu güvencesinden kaynaklanan haklarını ileri sürebilme ve bunları yargı mercilerinde tartıştırabilme imkânına sahip olması gerektiği açıktır.”
Ne anlama geliyor? Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, aile hayatına saygı hakkının ihlal edildiğine oy çokluğuyla karar vermiştir. Mahkeme'ye göre TMK m. 194'teki aile konutu düzenlemeleri aile hayatına saygı hakkının öngördüğü pozitif yükümlülüklerin bir görünümüdür; haczedilen ev aile konutuysa hâline münasip ev kavramı borçlunun ve ailesinin sosyal ve ekonomik durumuna göre anlaşılmalıdır. Aile konutundan kaynaklanan anayasal güvenceler mülkiyet hakkından bağımsız olduğundan malik olmayan eş de bu güvenceleri yargı önünde ileri sürebilmelidir. Karar yeniden yargılama için icra mahkemesine gönderilmiştir.
Dava sürerken boşanma kesinleşirse aile konutu davası konusuz kalır; yargılama giderleri dava tarihindeki haklılığa göre belirlenir
Malik olmayan eş, boşanma davası sürerken, diğer eşin aile konutunu rızası olmadan bir üçüncü kişiye devrettiğini ve taşınmazın daha sonra zincirleme satışlarla başka kişilere geçtiğini ileri sürerek satışların iptali, taşınmazın eşi adına tescili ve aile konutu şerhi konulmasını istedi. Yargılama sürerken eşlerin boşanmasına karar verildi ve karar kesinleşti. İlk derece mahkemesi, davanın konusuz kaldığını ancak davacının dava tarihinde haklı olduğunu belirterek yargılama giderlerini davalılara yükledi; bölge adliye mahkemesi bir kısım davalıların istinaf başvurusunu kabul etti; Özel Daire bozdu; bölge adliye mahkemesi direndi.
“Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde; hâkimin, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ederek hükme bağlayacağı 6100 sayılı Kanun'un 331 inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir.”
Ne anlama geliyor? Hukuk Genel Kurulu direnme kararını oybirliğiyle bozmuştur. Kurul'a göre eşlerin boşanmasıyla taşınmaz aile konutu niteliğini yitirdiğinden dava konusuz kalmıştır; ancak yargılama giderleri davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlenir (HMK m. 331/1). Son kayıt maliki de dahil davalıların el ve iş birliği içinde hareket ettiği, sonraki alıcının durumun gereklerine göre özen göstermediği ve yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi konumunda olduğu anlaşıldığından, dava tarihinde haklı olan davacı yararına yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmelidir.
Madde gerekçesi
Bu madde ile İsviçre Medenî Kanununun 169 uncu maddesine uygun olarak eşlerin hukukî işlemlerinde 193 üncü maddeyle kabul edilen genel kuralın bir istisnasına yer verilmiştir. Madde eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukukî işlemlerde eşlerin serbestliği ilkesine istisna getirmiş ve böylece, aile konutu ile ilgili bazı hukukî işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kabul edilmiştir. Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukukî işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili kira sözleşmesinin feshini, bu konutun başkalarına devrini ya da konut üzerindeki hakları ve buna benzer diğer hukukî işlemlerle tamamen ya da kısmen sınırlanmasını diğer eşin rızasına bağlamıştır. Maddede, aile konutunu eşlerden birinin kiralaması hâlinde, diğer eşin bir bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelmesi öngörülmektedir. Bu konu İsviçre Medenî Kanununda 7 Temmuz 1998 tarihli Kanunla yapılan değişiklikle "boşanmanın sonuçları" ile ilgili 121 inci maddede üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir. Ancak bizde evliliğinin devamı sırasında da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin mağdur olması gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle söz konusu hüküm evlenmenin hükümleri kısmında ele alınmıştır. Diğer eşin kanunun kendisine tanımış olduğu rıza verme yetkisini haklı sebep olmaksızın eşinden esirgemesi, bu yolla hakkını kötüye kullanması mümkündür. Bunun önlenmesi için de maddenin ikinci fıkrasında böyle bir rızaya muhtaç olan eşe hâkime başvurma yetkisi tanınmıştır.
Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM S. Sayısı: 723 (21. Dönem), s. 80Tasarının 194. maddesi Adalet Komisyonunca aynen kabul edilmiştir (S. Sayısı 723, s. 407). Tasarı metninin üçüncü fıkrasında malik olmayan eşin şerhin verilmesini "isteyebileceği" belirtilmiş, şerhin nereden isteneceği gösterilmemişti; 2014 yılında eklenen "tapu müdürlüğünden" ibaresiyle şerhin doğrudan tapu müdürlüğünden isteneceği açıkça belirtilmiştir.
743 sayılı eski Medeni Kanun'daki karşılığı
Eski Kanun'da aile konutuna ilişkin bir düzenleme bulunmuyordu. Hukuk Genel Kurulu'na göre aile konutu bir hukuki kurum ve kavram olarak 4721 sayılı Kanun'la hukuk hayatımıza girmiştir (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011). Eski Kanun, evin seçimini kocaya bırakıyordu.
Koca, birliğin reisidir. Evin intihabı karı ve çocukların münasip veçhile iaşesi, ona aittir.
743 sayılı Kanun, mevzuat.gov.tr| 743 sayılı Kanun | 4721 sayılı Kanun m. 194 | |
|---|---|---|
| Konutun seçimi | Evi koca seçerdi (m. 152) | Eşler konutu birlikte seçer (m. 186); aile konutu ayrıca korunur |
| Malik eşin tasarrufu | Malik eş konutu diğer eşin rızası olmadan devredebilir veya ipotek ettirebilirdi | Devir, sınırlama ve kira sözleşmesinin feshi diğer eşin açık rızasına bağlıdır |
| Tapu kaydı | Aile konutu şerhi yoktu | Malik olmayan eş tapu müdürlüğünden şerh isteyebilir |
| Kiralanan konut | Kiracı olmayan eşin sözleşmeye katılma imkânı yoktu | Kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olur |
Değişiklik geçmişi
| Tarih | Gelişme | Dayanak |
|---|---|---|
| 01.01.2002 | Madde yürürlüğe girdi | 4721 s. K. |
| 19.02.2014 | Üçüncü fıkraya "tapu müdürlüğünden" ibaresi eklendi (Resmî Gazete'de yayım tarihi) | 6518 s. K. m. 44 |
Madde 2014'teki bu ekleme dışında değiştirilmemiştir.
İlgili maddeler
- TMK m. 193: Eşlerin hukuki işlemleri; genel kural.
- TMK m. 195: Hâkimin müdahalesi.
- TMK m. 186: Konutun seçimi ve birliğin yönetimi.
- TMK m. 169: Boşanma davasında geçici önlemler.
- TMK m. 199: Tasarruf yetkisinin sınırlanması.
- TMK m. 240: Sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki hakları.
- TMK m. 652: Mirasın paylaşımında konut ve ev eşyası.
Aile konutunuzun rızanız olmadan satılması, ipotek ettirilmesi veya icra yoluyla satışa çıkarılması ya da boşanma sürecinde aile konutuna ilişkin haklarınız konusunda dosyanızı değerlendirmek isterseniz boşanma avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
TMK 194 ne diyor?
TMK m. 194'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rıza vermeyen eşe karşı hâkimin müdahalesi istenebilir; malik olmayan eş tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi isteyebilir; kiracı olmayan eş bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olabilir.
Aile konutu hangi evdir?
Eşlerin birlikte seçtikleri ve ortak yaşam merkezi hâline getirdikleri evdir. Hukuk Genel Kurulu'na göre eşlerin birden fazla konutu olsa bile yalnız biri aile konutu sayılır; malik eşin anne ve babasının oturduğu ve eşlerin yalnız izinlerde kaldığı ev aile konutu değildir (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
Eşim evimizi benim rızam olmadan satabilir mi?
Hayır. Rıza alınmadan yapılan devir geçersizdir ve tapu kaydının iptali ile taşınmazın eşiniz adına tescilini isteyebilirsiniz. Hukuk Genel Kurulu'na göre açık rızanın varlığını alıcı ve malik eş ispat etmelidir (Yargıtay HGK, 2020/302 E., 2022/1513 K., 15.11.2022).
Tapuda aile konutu şerhi yoksa da korunur muyum?
Evet. Hukuk Genel Kurulu'na göre sınırlama şerhe değil konutun aile konutu niteliğine bağlıdır; şerh açıklayıcıdır (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021). Yine de şerh koydurmak, sonraki alıcıların iyiniyet iddiasını baştan zayıflatır.
Aile konutu şerhini nasıl koydururum?
Tapu müdürlüğüne başvurarak isteyebilirsiniz (TMK m. 194/3). Hukuk Genel Kurulu'na göre bunun için mahkeme kararına veya malik eşin iznine gerek yoktur; konutun aile konutu olup olmadığı çekişmeliyse şerh mahkemeden istenebilir (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
Satıştan haberim vardı; bu rıza sayılır mı?
Tek başına sayılmaz. Hukuk Genel Kurulu, eşinin borçlarını bilen ve alacaklılarla yapılan toplantıda bulunan eşin açık rızasının ispatlanamadığını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2019/765 E., 2022/1369 K., 25.10.2022). Buna karşılık tapudaki devirde hazır bulunup satış bedelini alan eşin açık rızasının bulunduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 2. HD, 2021/3464 E., 2021/6355 K., 22.09.2021).
Eşim konut kredisi için evimizi ipotek ettirdi; rızam gerekir miydi?
Evet. Hukuk Genel Kurulu'na göre ipoteğin aile konutunun alımı için kullanılan konut kredisine teminat olması sonucu değiştirmez; açık rıza alınmadan kurulan ipotek geçerli değildir (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021).
Banka "şerh yoktu, iyiniyetliydim" diyebilir mi?
Hukuk Genel Kurulu'nun güncel kararlarına göre işlemin tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının önemi yoktur ve basiretli bir tacir gibi davranması gereken bankanın iyiniyet savunması dinlenemez (Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021). Hukuk Genel Kurulu, bankanın kendi ekspertiz raporunda evin mesken olarak kullanıldığı tespit edilen dosyada rızasız kurulan ipoteğin kaldırılmasına ilişkin kararı da onamıştır (Yargıtay HGK, 2014/2096 E., 2015/2322 K., 21.10.2015).
Muvafakatnamedeki imza bana ait değil; ne olur?
Banka imzanın size ait olup olmadığını denetlemek zorundadır; Hukuk Genel Kurulu sahte imzalı muvafakatnameye dayanan ipoteği geçersiz saymıştır (Yargıtay HGK, 2017/1604 E., 2017/967 K., 24.05.2017). İmza tapuda düzenlenen resmî senette yer alıyorsa sahtelik iddiasını, mahkemenin vereceği iki haftalık kesin süre içinde ayrı bir davayla ileri sürmeniz gerekir (Yargıtay HGK, 2023/707 E., 2025/240 K., 16.04.2025).
Eşimin borcu yüzünden aile konutuna haciz konuldu; TMK 194'e dayanabilir miyim?
Haciz ve cebri satış iradi tasarruf olmadığından TMK 194 koruması uygulanmaz (Yargıtay HGK, 2017/2810 E., 2017/1721 K., 13.12.2017). Ancak Anayasa Mahkemesi'ne göre malik olmayan eş de aile konutunun haczine karşı meskeniyet iddiasıyla şikâyette bulunabilmelidir (AYM, Emine Göksel, B. No: 2016/10454, 12.12.2019).
Rızam olmadan kurulan ipotek nedeniyle ev bankaya ihale edildi; ne yapabilirim?
Hukuk Genel Kurulu'na göre rızasız kurulan ipotek baştan geçersiz olduğundan bu ipoteğe dayanarak evi ihaleyle alan bankanın tescili yolsuzdur ve tapu kaydının iptali ile evin eşiniz adına tescili istenebilir (Yargıtay HGK, 2018/511 E., 2021/69 K., 11.02.2021). İpoteğin kaldırılması davası sürerken ihale kesinleşirse talebinizi tapu iptali ve tescili kapsayacak biçimde genişletmeniz önem taşır.
Kiracı olduğumuz evin sözleşmesini eşim tek başına feshedebilir mi?
Hayır. Kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça aile konutu olarak kiralanan taşınmazın kira sözleşmesini feshedemez (TBK m. 349/1). Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir; bu durumda fesih bildirimleri ve ödeme süresi ihtarı her iki eşe ayrı ayrı yapılmalıdır (TMK m. 194/4; TBK m. 349/3).
Boşanma davası açılınca aile konutu koruması sona erer mi?
Hayır. Koruma evlilik birliği sona erene, yani boşanma kararı kesinleşene kadar sürer (Yargıtay HGK, 2023/159 E., 2024/38 K., 31.01.2024). Boşanma kesinleşince aile konutu davası konusuz kalır; ancak yargılama giderleri dava tarihindeki haklılığa göre belirlenir (Yargıtay HGK, 2022/761 E., 2023/379 K., 26.04.2023).
Eşlerden biri ölürse dava ne olur?
Davayı açan malik olmayan eş ölürse Hukuk Genel Kurulu'na göre dava konusuz kalır (Yargıtay HGK, 2023/159 E., 2024/38 K., 31.01.2024). Konutu satan malik eş ölmüşse, Yargıtay'a göre sağ kalan eşin TMK m. 240 ve 652'den doğan hakları nedeniyle dava açmakta hukuki yararı devam eder (Yargıtay 2. HD, 2025/9122 E., 2026/2234 K., 26.02.2026).
Ayrı yaşadığımız dönemde eşimin tek başına oturduğu ev aile konutu sayılır mı?
Kural olarak sayılmaz. Yargıtay, eşlerden birinin başka bir ilde yaşadığı ve diğer eşin taşındığı konuta hiç gelmediği durumda konutun aile konutu vasfını taşımadığını kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2024/5640 E., 2024/9919 K., 12.12.2024). Buna karşılık Yargıtay, eşlerin ayrılmadan önce birlikte yaşadıkları konuttan eşlerden birinin ayrılmasının konutun aile konutu vasfını ortadan kaldırmadığını ve korumanın evlilik birliği devam ettiği sürece sürdüğünü kabul etmiştir (Yargıtay 2. HD, 2011/15553 E., 2011/14803 K., 03.10.2011).
Eski Kanun'da aile konutu koruması var mıydı?
Hayır. Eski Kanun'da aile konutuna ilişkin bir düzenleme yoktu; evin seçimi kocaya aitti (743 s. K. m. 152). Hukuk Genel Kurulu'na göre aile konutu 4721 sayılı Kanun'la getirilmiş bir kurumdur ve bu Kanun'un yürürlüğünden önce kurulmuş evlilikler hakkında da uygulanır (Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011).
Kaynaklar ve Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 169, 186, 193, 194, 195, 199, 223, 240, 652, 705, 1023, 1024
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 349
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 82, 134
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 208, 331
- 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun m. 4
- 6518 sayılı Kanun m. 44 (RG 19.02.2014, sayı 28918)
- 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 152
- Türk Medenî Kanunu Tasarısı ve Adalet Komisyonu Raporu, TBMM S. Sayısı: 723 (21. Dönem), m. 194 gerekçesi s. 80, Komisyon metni s. 407
- Anayasa Mahkemesi, İpek Banu Karaca ve Diğerleri, B. No: 2022/51992, 13.05.2025
- Anayasa Mahkemesi, Nurcan Taş, B. No: 2021/7065, 19.11.2024
- Anayasa Mahkemesi, Muteber Bayraktar, B. No: 2019/28943, 08.02.2023
- Anayasa Mahkemesi, Emine Göksel, B. No: 2016/10454, 12.12.2019
- Yargıtay HGK, 2023/707 E., 2025/240 K., 16.04.2025
- Yargıtay HGK, 2023/159 E., 2024/38 K., 31.01.2024
- Yargıtay HGK, 2022/761 E., 2023/379 K., 26.04.2023
- Yargıtay HGK, 2020/302 E., 2022/1513 K., 15.11.2022
- Yargıtay HGK, 2019/765 E., 2022/1369 K., 25.10.2022
- Yargıtay HGK, 2021/578 E., 2022/601 K., 26.04.2022
- Yargıtay HGK, 2017/2809 E., 2021/367 K., 30.03.2021
- Yargıtay HGK, 2018/511 E., 2021/69 K., 11.02.2021
- Yargıtay HGK, 2019/318 E., 2019/1238 K., 28.11.2019
- Yargıtay HGK, 2017/2810 E., 2017/1721 K., 13.12.2017
- Yargıtay HGK, 2017/2935 E., 2017/1722 K., 13.12.2017
- Yargıtay HGK, 2017/1604 E., 2017/967 K., 24.05.2017
- Yargıtay HGK, 2014/2096 E., 2015/2322 K., 21.10.2015
- Yargıtay HGK, 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28.09.2011
- Yargıtay 2. HD, 2025/9122 E., 2026/2234 K., 26.02.2026
- Yargıtay 2. HD, 2024/5640 E., 2024/9919 K., 12.12.2024
- Yargıtay 2. HD, 2024/1862 E., 2024/7816 K., 23.10.2024
- Yargıtay 2. HD, 2021/3464 E., 2021/6355 K., 22.09.2021
- Yargıtay 2. HD, 2021/1737 E., 2021/5563 K., 01.07.2021
- Yargıtay 2. HD, 2014/15867 E., 2014/17383 K., 15.09.2014
- Yargıtay 2. HD, 2011/15553 E., 2011/14803 K., 03.10.2011
- Yargıtay 6. HD, 2010/7409 E., 2010/11585 K., 27.10.2010
- Yargıtay 12. HD, 2022/13263 E., 2023/789 K., 13.02.2023
- Yargıtay 12. HD, 2015/8090 E., 2015/12718 K., 07.05.2015
- Yargıtay 12. HD, 2013/22646 E., 2013/33351 K., 24.10.2013