Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz ve üzerine ipotek gibi bir hak kuramaz. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa da rızasız satış geçersiz sayıldı; alıcı adına yapılan tescil yolsuz kabul edildi ve tapu siciline güven kuralı bu işleme uygulanmadı (Yargıtay 2. HD, 2025/674 E., 2025/1154 K., 10.02.2025). Rızasız satışta tapu, devreden eş adına önceki duruma döndürülür (Yargıtay 2. HD, 2026/3964 E., 2026/6555 K., 15.06.2026). Boşanma kararı kesinleşirse aile konutu niteliği sona erdiği için dava konusuz kaldı (Yargıtay 2. HD, 2025/4484 E., 2026/359 K., 15.01.2026); malik eşin ölümü ise rızasız ipoteği geçerli hâle getirmedi (Yargıtay 2. HD, 2025/9149 E., 2026/4777 K., 28.04.2026).
"Eşim evi benden habersiz satmış; kapıya icra memurları gelince öğrendim." Bu cümleyle gelen danışanlarım, tapu eşlerinin adına olduğu için yapacak bir şey olmadığını düşünür. Oysa aile konutunda kanun, tapuda adı olmayan eşi de korur.
Meslek hayatım boyunca bu davalarda sonucu, evin işlem tarihinde gerçekten ailenin yaşam merkezi olduğunun ve rızanın verilmediğinin ne kadar iyi ispatlandığının belirlediğini gördüm. Bu rehberde hangi evin aile konutu sayıldığını, açık rızanın nasıl ispatlandığını, alıcının ve bankanın durumunu, boşanmanın ve eşin ölümünün davaya etkisini sade bir dille anlatıyorum.
Aile konutu satışı ve tapu iptali: kısa cevap
| Soru | Kısa cevap |
|---|---|
| Eşim evi rızam olmadan satabilir mi? | Hayır; açık rızanız olmadan devredemez |
| Tapuda şerh yoksa? | Koruma yine geçerlidir; şerh yalnız durumu açıklar |
| Alıcı iyi niyetliyse? | Rızasız satışta alıcı adına tescil yolsuz sayıldı |
| İpotek de kaldırılır mı? | Rızasız ipotek geçersizdir; bankaya geçen tapu da yolsuz sayıldı |
| Tapu kimin adına döner? | Devreden eş adına, önceki duruma |
| Boşanırsak? | Boşanma kesinleşince dava konusuz kaldı |
| Eşim ölürse? | Malik eşin ölümü rızasız işlemi geçerli hâle getirmedi |
| Hangi mahkeme bakar? | Aile mahkemesi |
Hangi ev aile konutu sayılır?
Kural olarak eşlerden her biri diğeriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir (eşlerin hukuki işlemleri). Aile konutu bu kuralın istisnasıdır. Medeni Kanun şöyle der.
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Aile konutu, eşlerin ortak oturma ihtiyacı için sürekli olarak seçtikleri ve yaşamlarının merkezi hâline getirdikleri konuttur. Bu davalara aile mahkemesi bakar; asliye hukuk mahkemesinin esasa girerek verdiği karar görevsizlik nedeniyle bozuldu (Yargıtay 2. HD, 2026/4111 E., 2026/6655 K., 16.06.2026).
Tapu kaydı değil, ailenin o evde fiilen yaşayıp yaşamadığı belirleyicidir:
| Olay | Sonuç |
|---|---|
| Eşler dava tarihinde geçimsizlik nedeniyle ayrı yaşıyordu | En son birlikte oturdukları konut aile konutu niteliğini yitirmedi |
| Adres kaydı başka ildeydi, ipotek senedinde de o il yazıyordu, eve nadir gelindiği tespit edildi | İpotek tarihinde aile konutu olarak kullanılmadığı kabul edildi |
| Aile, ev kentsel dönüşümle yıkılana kadar orada oturdu | Şerh olmasa da koruma geçerliydi; rızasız satış iptal edildi |
| Dönüşüm süresince geçici olarak başka yere taşınıldı | Aile konutu niteliği devam etti |
Her satırın kararı yazının sonundaki tabloda yer alıyor.
Konut eşinizin adına kayıtlıysa tapu müdürlüğünden aile konutu şerhi isteyebilirsiniz (aile konutu). Şerh koruma için şart değildir; kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir (Yargıtay 2. HD, 2025/674 E., 2025/1154 K., 10.02.2025). Aile konutunun boşanma davası sürerken kime bırakılacağını boşanma davası açtım, eşim evden gitmiyor rehberinde anlattım.
Açık rıza nasıl ispatlanır?
Rıza şekle bağlı değildir, sözlü de verilebilir. Ama açık olması, önceden feragat edilmemesi ve belirli bir işlem için verilmesi gerekir (Yargıtay 2. HD, 2026/3964 E., 2026/6555 K., 15.06.2026). Satışı bilmek ile satışa açıkça rıza göstermek aynı şey sayılmadı.
İstanbul 7. Aile Mahkemesi, erkeğin aile konutunu kadının açık rızası olmadan sattığını belirterek tapu iptali ve tescil davasını kabul etti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi davayı reddetti. Kadının evin değerini tespite gelen uzmana malikin eşi olduğunu söylediğini, alıcıyla telefonda görüştüğünü belirtti ve alıcının iyi niyetinin korunması gerektiğini söyledi. Yargıtay farklı değerlendirdi. Erkek ticaretle uğraşıyor ve yüklü krediler çekiyordu; bu yüzden eve değer tespiti için uzmanlar geliyordu ve kadın buna alışkındı. Alıcı komşuları ve emlakçıydı; kadın satışı eve icra memurları gelince öğrenmişti. Bu olgular kadının açık rızasını ya da kötü niyetini ispatlamıyordu; açık rıza alındığı da ispatlanamadığı için karar bozuldu.
Ne anlama geliyor? Alıcıyla tanışıyor olmanız ya da eve uzmanların geldiğini bilmeniz, satışa rıza verdiğiniz anlamına gelmedi. Satışı öğrendiğiniz tarihi ve nasıl öğrendiğinizi belgeleyin.
Buna karşılık evin internet ilanına çıkarıldığı, alıcılara gösterilirken ve pazarlık yapılırken kadının da orada bulunduğu ve apartman yöneticisine "evi sattık" dediği dosyada açık rıza kabul edildi. Tapu iptali davasının reddi gerektiği oy çokluğuyla belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/8773 E., 2026/5725 K., 01.06.2026).
Malik eş de korumasız değildir. Rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (aile konutu).
Alıcı iyi niyetliyse ev geri alınır mı?
Tapu siciline iyi niyetle güvenerek mülkiyet kazanan kişi kural olarak korunur (TMK m. 1023). Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescil ise yolsuzdur (TMK m. 1024). Aile konutunda bu iki kural şöyle uygulandı.
Antalya 3. Aile Mahkemesi, aile konutunun malik eş tarafından diğer eşin muvafakati olmadan satıldığını belirterek tapu kaydının iptaline ve konutun malik eş adına tesciline karar verdi. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi davayı reddetti. Satış tarihinde tapuda aile konutu şerhi yoktu; bölge adliye mahkemesine göre aile konutu kuralı tapuya güven ilkesine istisna getirmiyordu ve alıcının kötü niyeti ispatlanamamıştı. Yargıtay, aile konutu şerhinin açıklayıcı nitelikte olduğunu belirtti. Şerh yokken tapuya güvenilerek yapılan işleme geçerlilik tanımak kanunun amacıyla bağdaşmazdı. Ailenin alıştığı çevrede barınmaya devam etme hakkı, başka bir taşınmaz alabilecek üçüncü kişinin mülkiyet hakkından üstündü. Malik eşin işlemi geçersiz olduğu için alıcı adına yapılan tescil yolsuzdu ve iyi niyet koruması bu aşamada uygulanamazdı. Bu koruma ancak yolsuz tescile güvenerek sonradan hak kazanan başka bir kişi için gündeme gelebilirdi; karar bozuldu.
Ne anlama geliyor? Tapuda şerh olmaması ve alıcının iyi niyetli olduğunu söylemesi davayı kaybettirmedi. Ancak ev alıcıdan da başkasına geçerse sonraki kişinin durumu ayrıca incelenebilir; bu yüzden davayı geciktirmeyin.
Tapu iptal edildiğinde konut davacı eşin adına değil, devreden eş adına önceki duruma döndürülerek kaydedilir. Bir dosyada ilk derece mahkemesi, kadının yarı payın kendi adına tescilini istediği gerekçesiyle hukuki yarar bulunmadığını söyleyerek davayı reddetmişti. Yargıtay, asıl talebin aile konutuna dayalı tapu iptali olduğunu, esasa girilerek rızanın araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozdu (Yargıtay 2. HD, 2026/3964 E., 2026/6555 K., 15.06.2026).
Eşlerin dava tarihinde geçimsizlik nedeniyle ayrı yaşadığı dosyada da en son birlikte oturdukları konutun aile konutu niteliğini yitirmediği belirtildi ve karar davacı yararına bozuldu (Yargıtay 2. HD, 2025/881 E., 2025/4895 K., 12.05.2025).
Eşim evi bankaya ipotek ettirdiyse ne olur?
Aile konutu üzerine ipotek kurmak da konut üzerindeki hakları sınırlamaktır ve açık rıza gerektirir. Banka eşin muvafakatnamesini almış olsa bile imza sahteyse ipotek geçersizdir.
Erkek, aile konutu olarak kullanılan evi bir banka lehine ipotek ettirmiş; icra takibi ve ihale sonunda konut bankanın adına tescil edilmişti. Kadın ipoteğe rızası olmadığını ileri sürerek tapu iptali istedi. Cizre 2. Asliye Hukuk (Aile) Mahkemesi davayı reddetti, Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddetti. Yargıtay, "eş muvafakatnamesi" başlıklı belgedeki imzanın kadına ait olmadığının adli tıp raporuyla tespit edildiğini belirtti. Rızayı gösteren belge isteyen banka, konutun aile konutu olduğunu biliyordu. Aile konutu niteliğinin ihaleyle kaybedilmesi geçersiz işleme geçerlilik kazandırmazdı; ölü bir işlem diriltilemezdi. Cebri satışla banka adına yapılan tescil de yolsuzdu; tapunun iptali ile konutun erkek adına tescili gerektiği için karar bozuldu.
Ne anlama geliyor? Eş muvafakatnamesindeki imza size ait değilse imza incelemesi isteyin. Bu dosyada sonucu adli tıp raporu belirledi.
Banka eşin muvafakatini aldığını ileri sürüp belge sunamayınca da ipotek geçersiz sayıldı; cebri icrayla bankaya geçen tapunun iptali ve malik eş adına tescili gerektiği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/6852 E., 2026/4991 K., 04.05.2026). İmzanın sahte olduğu adli tıp raporuyla anlaşılan bir başka dosyada ipoteğin kaldırılması onandı. Aynı dosyada şerh talebi, şerhin tapu müdürlüğünden istenebileceği gerekçesiyle hukuki yarar yokluğundan reddedilmişti (Yargıtay 2. HD, 2024/7832 E., 2024/7852 K., 24.10.2024).
Korumayı isteyen eş, işlem tarihinde evin aile konutu olduğunu göstermelidir. Taşınma kaydı ipotekten sonraya düşen ve muvafakatnamedeki imzanın sahteliğini ispatlayamayan eşin ipoteğin kaldırılması davası reddedildi (Yargıtay 2. HD, 2023/9346 E., 2024/3269 K., 08.05.2024).
Boşanma ve eşin ölümü davayı nasıl etkiler?
Tapu iptali davası sürerken boşanma kararı kesinleşirse sonuç değişebilir.
Sapanca 1. Asliye Hukuk (Aile) Mahkemesi, satıştan sonra ve dava tarihinden önce konutun tahliye edildiğini, bu yüzden aile konutu niteliğini yitirdiğini belirterek dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetti. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddetti. Yargıtay, konutun aile konutu olduğunu ve açık rıza alınmadan yapılan devrin hükümsüz olduğunu belirtti. Hükümsüz işleme dayanarak evin tahliye ettirilmesi aile konutu niteliğini ortadan kaldırmazdı. Ancak UYAP kayıtlarına göre tarafların boşanmasına karar verilmiş ve bu karar kesinleşmişti. Boşanma nedeniyle aile konutu niteliği sona erdiği için dava konusuz kalmıştı; yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin haklılık durumuna göre belirlenmesi gerektiği için karar bozuldu.
Ne anlama geliyor? Boşanma davası da sürüyorsa tapu iptali davasını geciktirmeyin. Boşanma kesinleşince bu davadaki koruma sona erdi; satış nedeniyle uğradığınız kaybı mal rejimi davasında ileri sürmeniz gerekebilir.
Malik eşin ölümü ise farklı sonuç doğurdu. İpotekten sekiz ay sonra malik eş ölmüş, dava ölümden sonra açılmıştı. Aile konutuna ilişkin korumanın malik eşin ölümünden sonra da süren bir koruma zinciri olduğu belirtildi. Hükümsüz bir işleme imza atan eşin ölümüyle o işlem geçerli hâle gelmezdi; ölümün davadan önce ya da sonra olması da sonucu değiştirmezdi (Yargıtay 2. HD, 2025/9149 E., 2026/4777 K., 28.04.2026). Sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki haklarını sağ kalan eşin hakları şerhinde anlattım.
Satılan ya da ipotek edilen konut evlilik içinde edinilmişse değeri mal paylaşımında da hesaba girer. Katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler edinilmiş mallara değer olarak eklenir (eklenecek değerler); bu hesabı boşanmada mal kaçırma rehberinde anlattım.
Aile konutu kiralıksa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olur. Kiraya verene karşı açılan aile konutu tespiti davası, bu korumanın bildirimle sağlanabileceği gerekçesiyle hukuki yarar yokluğundan reddedildi ve karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2024/2709 E., 2024/7966 K., 30.10.2024).
Mahkemeler nasıl değerlendirdi?
İncelediğim kararlarda aile konutu işlemleri şöyle değerlendirildi:
| Durum | Değerlendirme |
|---|---|
| Tapuda şerh yokken rızasız satış | Alıcı adına tescil yolsuz; iyi niyet koruması işlemedi |
| Eve uzman gelmesi, alıcıyla tanışıklık | Açık rıza sayılmadı; tapu iptali gerekti |
| Satış ilanı ve pazarlığa katılma | Açık rıza kabul edildi |
| Sahte imzalı eş muvafakatnamesiyle ipotek | İpotek geçersiz; bankaya geçen tapu yolsuz |
| Banka muvafakat belgesi sunamadı | İpotek geçersiz; tapu iptali gerekti |
| Rızasız devirden sonra ev tahliye edildi | Aile konutu niteliği kalkmadı |
| Dava sürerken boşanma kesinleşti | Dava konusuz kaldı |
| İpotekten sonra malik eş öldü | İşlem geçerli hâle gelmedi |
| Dava asliye hukuk mahkemesinde açıldı | Görevsizlik kararı verilmeliydi |
Her satırın kararı yazının sonundaki tabloda yer alıyor.
Ne yapmalısınız?
- Tapu kaydını hemen alın. Konutun kime, hangi tarihte ve hangi işlemle devredildiğini ya da ipotek edildiğini tapu müdürlüğünden öğrenin.
- Şerh koydurun. Konut eşinizin adına kayıtlıysa aile konutu şerhini tapu müdürlüğünden isteyin.
- Aile konutu olduğunu belgeleyin. Adres kaydı, abonelikler, okul kaydı ve tanıklarla ailenin işlem tarihinde o evde yaşadığını gösterin.
- Muvafakatnamedeki imzayı inceletin. İmza size ait değilse adli tıp incelemesi isteyin.
- Davayı aile mahkemesinde açın. Görevli mahkeme aile mahkemesidir; yanlış mahkeme zaman kaybettirir.
- Boşanma takvimini gözetin. Boşanma kesinleşmeden davayı açın ve mal rejimi taleplerinizi ayrıca hazırlayın.
Yazıda dayandığım kararlar
Sonuç
Eşiniz aile konutunu açık rızanız olmadan satamaz ve üzerine ipotek kuramaz. Tapuda şerh olmasa da rızasız satış geçersizdir; alıcı adına yapılan tescil yolsuz sayılır ve tapu devreden eş adına önceki duruma döner. Rızanın verildiğini ispat yükü işlemi yapan taraftadır; ama evin işlem tarihinde aile konutu olduğunu siz göstermelisiniz. Boşanma kesinleşmeden davayı aile mahkemesinde açın; malik eşin ölümü ise rızasız işlemi geçerli hâle getirmez.
Aile konutunun sizden habersiz satılması ya da ipotek edilmesi nedeniyle izleyeceğiniz yolu tapu kayıtlarıyla birlikte değerlendirmek için boşanma avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.
Eşim evi benden habersiz sattı, ne yapabilirim?
Aile mahkemesinde tapu iptali davası açabilirsiniz; rızasız satışta tapunun devreden eş adına önceki duruma döndürülmesi gerektiği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2026/3964 E., 2026/6555 K., 15.06.2026).
Tapuda aile konutu şerhi yoktu, yine de dava açabilir miyim?
Evet; şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğu ve şerh yokken de aile konutunun korunduğu belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/674 E., 2025/1154 K., 10.02.2025).
Evi alan kişi iyi niyetliyse ne olur?
Rızasız satışta alıcı adına tescilin yolsuz olduğu ve tapu siciline güven kuralının bu işleme uygulanamayacağı belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/674 E., 2025/1154 K., 10.02.2025).
Eşim evi bankaya ipotek ettirdi, ipotek kaldırılır mı?
Muvafakatnamedeki imzanın kadına ait olmadığı tespit edilen dosyada ipotek geçersiz, cebri satışla bankaya geçen tapu yolsuz sayıldı (Yargıtay 2. HD, 2024/4849 E., 2024/9620 K., 05.12.2024).
Satıştan haberim vardı, rıza vermiş sayılır mıyım?
Satışı bilmek tek başına yeterli görülmedi (Yargıtay 2. HD, 2024/8732 E., 2025/10191 K., 25.11.2025); satış pazarlığına katılan eşin ise açık rıza verdiği kabul edildi (Yargıtay 2. HD, 2025/8773 E., 2026/5725 K., 01.06.2026).
Boşanırsak tapu iptali davası ne olur?
Boşanma kararı kesinleşince aile konutu niteliği sona erdiği için dava konusuz kaldı (Yargıtay 2. HD, 2025/4484 E., 2026/359 K., 15.01.2026).
Eşim öldü, ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir miyim?
Evet; malik eşin ölümünün rızasız ipoteği geçerli hâle getirmeyeceği ve ölümün davadan önce ya da sonra olmasının sonucu değiştirmeyeceği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/9149 E., 2026/4777 K., 28.04.2026).
Kaynaklar ve Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 193, 194, 229, 240, 1023, 1024
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/674 E., 2025/1154 K., 10.02.2025
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2026/3964 E., 2026/6555 K., 15.06.2026
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2024/8732 E., 2025/10191 K., 25.11.2025
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/8773 E., 2026/5725 K., 01.06.2026
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/881 E., 2025/4895 K., 12.05.2025
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/3084 E., 2025/9574 K., 06.11.2025
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2022/6364 E., 2023/5244 K., 07.11.2023
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2023/498 E., 2023/2423 K., 17.05.2023
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2024/4849 E., 2024/9620 K., 05.12.2024
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/6852 E., 2026/4991 K., 04.05.2026
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2024/7832 E., 2024/7852 K., 24.10.2024
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2023/9346 E., 2024/3269 K., 08.05.2024
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/4484 E., 2026/359 K., 15.01.2026
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2025/9149 E., 2026/4777 K., 28.04.2026
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2026/4111 E., 2026/6655 K., 16.06.2026
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2024/2709 E., 2024/7966 K., 30.10.2024