Miras Kalan Ev Boşanmada Paylaşılır mı? 2026 Kira Geliri, Satış ve Mirasçılardan Alınan Paylar

"Ev babamdan kaldı; boşanırsak eşim yarısını isteyebilir mi?" Bu soruyu, ailesinden kalan bir evi korumak isteyen eşlerden duyarım. Miras kalan ev bir aile için bir anıdır da; o evin bir yabancıya ya da eski eşe geçme ihtimali ayrı bir kaygı yaratır.

Meslek hayatım boyunca miras kalan evle ilgili davalarda asıl tartışmanın evin kendisinde değil, evin etrafında yapılan işlemlerde çıktığını gördüm. Kardeşlerden satın alınan paylar, evin kirası, ev satılınca alınan yeni konut ya da arsaya yapılan bina hesabı değiştirir. Bu rehberde miras kalan evin kişisel mal sayılmasını ve sonucu değiştiren bu durumları anlatıyorum.

Miras kalan ev boşanmada paylaşılır mı: kısa cevap

Miras kalan ev neden kişisel maldır?

Medeni Kanun, miras yoluyla edinilen malları kişisel mallar arasında sayar.

Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri.

Bu ifade kanun gereğince kişisel mal sayılanları sayan maddededir (kişisel mallar). Miras, evlilik içinde gelse bile karşılıksız bir kazanımdır; eşlerin evlilikteki emeğiyle edinilmemiştir. Bu yüzden mirasla gelen ev artık değer hesabına girmez ve diğer eşin katılma alacağına konu olmaz.

Kişisel mal olduğunu ileri süren eş bunu ispatlamak zorundadır; kanun bir eşin bütün mallarını aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal sayar (mal rejiminde ispat). Miras kalan evde bu ispat tapu kaydıyla kolayca yapılabilir: kayıtta edinme sebebi "intikal" olarak görünür. Mirasçılık belgesi de kimin hangi payla mirasçı olduğunu gösterir.

Miras henüz paylaşılmadıysa ne olur?

Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar arasında paylaşma yapılmamışsa, ev bütün mirasçıların ortak malıdır.

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Bu cümle miras ortaklığını düzenleyen maddededir (4721 sayılı Kanun m. 640). Mirasçı eşin bu ortaklıktaki payı da mirasla geldiği için kişisel maldır. Diğer eş, mal paylaşımı davasında bu evin satılmasını ya da kendisine pay verilmesini isteyemez. Mirasın paylaşılması mirasçılar arasındaki bir iştir; boşanma davasının konusu olmaz.

Diğer mirasçılardan satın alınan paylar paylaşılır mı?

Miras kalan ev, kardeşlerle ya da diğer mirasçılarla ortak mülkiyette olabilir. Mirasçı eş diğer mirasçıların paylarını satın alarak evin tamamına sahip olabilir. Bu durumda evin tamamı kişisel mal olmaz: kendi miras payı kişisel, bedelle satın aldığı paylar ise kural olarak edinilmiş maldır.

Pay bedeli kişisel bir paradan ödendiyse o kısım da kişisel mal sayılabilir. Kişisel malın yerine geçen değerler de kişisel maldır; bunun için paranın kaynağının izlenmesi gerekir.

Miras kalan evin kira geliri paylaşılır mı?

Evin kendisi kişisel mal olsa da evlilik içinde getirdiği gelir öyle değildir. Kanun, edinilmiş malları sayarken kişisel malların gelirlerini de bu kapsama alır.

Bir eşin edinilmiş malları özellikle şunlardır: (…) 4. Kişisel mallarının gelirleri,

Bu ifade edinilmiş malları sayan maddededir (edinilmiş mallar). Miras kalan evin evlilik içinde tahsil edilen kiraları edinilmiş maldır. Kira ailenin geçimine harcandıysa ortada paylaşılacak bir değer kalmaz. Ama bir hesapta biriktirildiyse ya da başka bir malın alımında kullanıldıysa, bu değer artık değer hesabına girer ve diğer eş yarısını isteyebilir (katılma alacağında pay oranı).

Eşler bu sonucu sözleşmeyle değiştirebilir. Mal rejimi sözleşmesiyle kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağı kararlaştırılabilir (sözleşmeyle kişisel mallar). Böyle bir sözleşme, miras kalan evin kiralarının da kişisel mal sayılmasını sağlar. Sözleşmenin şeklini ve içeriğini evlilik sözleşmesi nasıl yapılır yazısında anlattım.

Miras kalan ev satılıp yerine yenisi alınırsa ne olur?

Kişisel malın yerine geçen değerler de kişisel maldır (kişisel mallar). Miras kalan ev satılıp bedeliyle yeni bir ev alındıysa, yeni ev de kişisel mal sayılır. Ancak bunun için satış bedelinin yeni eve gittiği belgelerle gösterilmelidir; aksi hâlde evlilik içinde alınan yeni ev, kanuni karine gereği edinilmiş mal sayılır.

Kararlar bu ispatı somut kayıtlara bağlıyor. Bir dosyada, tasfiye konusu taşınmazın alımında kullanılan önceki taşınmazın ödemelerinin hangi tarihlerde yapıldığı araştırılmadan, yalnız tescil tarihine bakılarak edinilmiş mal kabul edilmesi hatalı bulundu ve karar bozuldu (Yargıtay 2. HD, 2023/5996 E., 2024/5370 K., 04.07.2024). Yeni evin alımına evlilik içindeki kazançtan ek para eklendiyse, eklenen kısım oranında mal kesimleri arasında denkleştirme yapılır (denkleştirme).

Mirasla gelen arsaya evlilikte bina yapılırsa ne olur?

Arsa mirasla gelmiş ya da evlenmeden önce alınmışsa kişisel maldır. Ama üzerine evlilik içinde bina yapıldıysa, yapı kanuni karine gereği edinilmiş mal sayılabilir.

Aynı ölçü mirasla gelen arsa için de geçerlidir. Arsa kişisel kalır; evlilik içinde edinilmiş gelirle yapılan bina ise katılma alacağı hesabına girer. Bina kısmen miras parasıyla yapıldıysa, bu kısım için de kaynağın gösterilmesi gerekir.

Miras kalan eve evlilikte yapılan tadilat ne olur?

Miras kalan ev eskiyse evlilik içinde yenilenmiş, bir katı eklenmiş ya da çatısı yaptırılmış olabilir. Bu harcamalar evin kişisel mal niteliğini değiştirmez; ama hangi parayla yapıldıklarına göre ayrı bir alacak doğurabilir.

Kişisel mallar ile edinilmiş mallar arasındaki katkılar katkı oranına ve malın tasfiye zamanındaki değerine göre denkleştirilir (denkleştirme). Bu yüzden harcamanın tutarı kadar, yapıldığı tarih ve hangi hesaptan ödendiği de önem taşır. Usta ve malzeme faturalarını, ödeme dekontlarını ve varsa ruhsat ya da tadilat izin belgelerini saklayın. Yalnız tanık anlatımına dayanan bir tadilat iddiası, rakamı belli bir alacağa dönüşmeyebilir.

Miras paramla eşimin adına ev aldık; ne olur?

Bu, miras kalan evin tersine dönmüş hâlidir: siz mirasınızı paraya çevirip eşinizin adına kayıtlı bir evin alımında kullandınız. Ev eşinizin malı olsa da sizin kişisel paranızla yaptığınız katkı kaybolmaz.

Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında bu malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur.

Bu cümle değer artış payını düzenleyen maddenin başındadır (değer artış payı). Katkınız, evin tasfiye zamanındaki değerine göre ve katkı oranınızla hesaplanır. Ev edinilmiş malsa, değer artış payınız düşüldükten sonra kalan değer için ayrıca katılma alacağı da gündeme gelir. Miras paranızın eve gittiğini gösteren banka kayıtlarını ve mirasçılık belgesini saklayın.

Aşağıdaki örnek yöntemi basit rakamlarla gösteriyor. Rakamlar varsayımsaldır; diğer mallar ve borçlar yokmuş gibi kabul edilmiştir. Ev, eşinizin adına 1.000.000 TL'ye alınmış olsun; bunun 400.000 TL'si sizin miras paranızdan, 600.000 TL'si evlilik içindeki kazançtan ödenmiş olsun. Evin bugünkü değeri 3.000.000 TL olsun.

Örnekte ev tapuda eşinizin adına kalır; siz evin payını değil, bu tutarları alacak olarak istersiniz. Gerçek dosyada evin değeri bilirkişi raporuyla, karar tarihine en yakın tarih esas alınarak belirlenir.

Eşinizin ailesine ait bir evde oturuyorsanız durum farklıdır; bu konuyu ev eşimin ailesinin üzerine yazısında ayrıca anlattım.

Miras kalan ev aile konutuysa ne olur?

Miras kalan ev kişisel mal olsa da eşler orada yaşıyorsa aile konutudur. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (aile konutu). Bu kural mülkiyeti değiştirmez; yalnız evlilik sürerken evin satışını ve ipotek edilmesini eşin rızasına bağlar. Rızasız satış sonrasında açılan davaları eşim aile konutunu sattı yazısında anlattım.

Hangi belgelerle ispat edilir?

Miras kalan malın kişisel mal olduğunu ve sonradan yapılan işlemlerin hangi parayla yapıldığını belgeler gösterir. Aşağıdaki belgeleri dava açmadan önce toplamaya başlayın.

Elinizde olmayan belgelerin mahkeme aracılığıyla tapu müdürlüğünden ve bankalardan getirtilmesini isteyebilirsiniz. Banka kayıtlarının dosyaya nasıl girdiğini boşanmada banka hesapları yazısında anlattım.

Mal paylaşımı davası ne zaman açılabilir?

Mal rejiminden doğan alacaklar için kanunda ayrı bir süre yoktur; her alacak gibi on yıllık zamanaşımına tabidir. Evlilik devam ettiği sürece eşlerin birbirinden alacakları için zamanaşımı işlemez (6098 sayılı Kanun m. 146, 153). Bu yüzden süre, boşanma kararının kesinleşmesiyle işlemeye başlar. Sürelerin ayrıntısını boşanmada zamanaşımı yazısında anlattım.

Mahkemeler nasıl değerlendirdi?

Yazıda dayandığım kararlarda miras kalan mallar şöyle değerlendirildi.

Her satırın kararı yazının sonundaki tabloda yer alıyor.

Ne yapmalısınız?

1. Tapu kaydını çıkarın. Edinme sebebinin "intikal" mi "satış" mı olduğunu ve tarihini gösterin.
2. Mirasçılık belgesini dosyaya koyun. Miras payınızın oranını bu belge gösterir.
3. Kardeşlere ödenen paranın kaynağını belgeleyin. Pay bedelinin hangi hesaptan ve hangi parayla ödendiğini gösterin.
4. Kira gelirlerinin izini tutun. Kiranın harcandığını ya da nereye aktarıldığını gösteren kayıtları saklayın.
5. Satış ve yeni alım arasındaki bağı kurun. Eski evin satış bedelinin yeni eve gittiğini banka hareketleriyle gösterin.
6. Bina ve tadilat ödemelerini ayırın. Arsa üzerindeki yapının hangi parayla yapıldığını faturalarla belgeleyin.
7. Gerekirse evlilik sözleşmesi yapın. Kira gelirlerinin kişisel mal sayılmasını sözleşmeyle kararlaştırabilirsiniz.

Yazıda dayandığım kararlar

Sonuç

Miras kalan ev sizin kişisel malınızdır ve boşanmada paylaşılmaz. Ancak diğer mirasçılardan bedelle satın aldığınız paylar, evlilik içinde biriken kira gelirleri ve arsaya evlilikte yapılan bina hesaba girebilir.

Sonucu belirleyen, her işlemin hangi parayla yapıldığını gösterebilmenizdir. Tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve banka hareketlerini birlikte saklayın; satış ve yeni alım arasındaki bağı belgelerle kurun.

Miras kalan malınızın mal paylaşımındaki yerini belgelerinizle birlikte değerlendirmek isterseniz boşanma avukatı İstanbul sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.