Boşandıktan Sonra Ortak Ev Nasıl Satılır? 2026 Ortaklığın Giderilmesi, Arabuluculuk, Önalım ve Ecrimisil

"Boşandık ama ev ikimizin üzerine; eski eşim ne satıyor ne de çıkıyor. Ne yapabilirim?" Bu soruyu, boşanma kararından sonra hayatına devam etmek isteyen eşlerden duyarım. Boşanma biter, ama tapudaki ortaklık yıllarca sürebilir.

Meslek hayatım boyunca bu dosyalarda sorunun hukuktan çok yöntem olduğunu gördüm. Ortak evin satışı için izlenecek yollar bellidir; ama yanlış sırayla gidilirse aylar kaybedilir. Hangi adımın önce, hangisinin sonra atılacağını bilmek, hem zamanı hem parayı korur. Bu rehberde ortak evin satış yollarını ve evde oturan eski eşe karşı haklarınızı anlatıyorum.

Boşandıktan sonra ortak ev satışı: kısa cevap

Boşanma ortak evin tapusunu değiştirir mi?

Hayır. Tapuda iki eşin adına yarı yarıya ya da başka oranlarda kayıtlı ev, paylı mülkiyettir. Boşanma evliliği bitirir; ama tapudaki ortaklığı bitirmez. Bu ortaklığı sona erdirmek için kanun her paydaşa bir hak tanır.

Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu cümle paylaşma istemini düzenleyen maddenin ilk fıkrasıdır (4721 sayılı Kanun m. 698). Yani boşandıktan sonra eşlerden biri, diğeri istemese de ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Boşanma kesinleşince ev aile konutu niteliğini de kaybeder ve bu yönden bir engel kalmaz.

Mal paylaşımı açısından da paylı alınan evin durumu özeldir. Yargıtay, eşlerin evlilik içinde yarı yarıya paylı olarak aldığı taşınmazda, serbest iradeyle yapılan bu paylaşımla her payın o eşin kişisel mal grubuna bırakıldığının kabul edildiğini belirtti (Yargıtay 2. HD, 2025/5140 E., 2026/3750 K., 07.04.2026). Ancak payların ödemesi eşit yapılmadıysa, örneğin eşlerden biri diğerinin payının kredisini ödediyse, bu fark mal rejimi davasında ayrıca hesaplanır.

Eşler anlaşırsa ortak ev nasıl satılır?

En hızlı ve en az masraflı yol anlaşmaktır. Eşler üç yoldan birini seçebilir:

• Birlikte satış: Ev üçüncü bir kişiye satılır ve bedel tapudaki paylar oranında bölüşülür.
• Payın devri: Eşlerden biri, diğerinin payını anlaştıkları bedelle satın alır ve evin tamamına sahip olur.
• Protokolle düzenleme: Anlaşmalı boşanmada evin kime kalacağı protokole yazılır; devir boşanma kesinleşince yapılır.

Protokolde yazan devir yerine getirilmezse ne olacağını anlaşmalı boşanma sonrası tapu devri rehberinde anlattım. Protokole devir tarihini, masrafları kimin ödeyeceğini ve evin boşaltılma tarihini açıkça yazın.

Boşanmadan sonra anlaşmaya arabulucu önünde de varılabilir. Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh verildikten sonra taraflardan biri, resmi senet düzenlenmeksizin tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu, eski eşin tapuya gelmemesi riskini ortadan kaldırır.

Anlaşamazsanız arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Kanun bunu dava şartı olarak düzenler.

Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: ... b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

Bu ifade bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı yapan maddededir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Arabuluculuk görüşmesi, eski eşinizle mahkeme dışında son bir kez anlaşma fırsatı da sunar.

Arabuluculuk sonunda anlaşılamazsa, arabulucu bir son tutanak düzenler. Bu tutanağın aslını ya da arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine eklemeniz gerekir. Arabuluculuk sürecinde evin değeri, kimin satın alabileceği ve satışa kadar evin kullanımı da konuşulabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler?

Ortaklığın giderilmesi davası, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı Kanun m. 4). Aile mahkemesi bu davaya bakmaz. Davayı paydaşlardan herhangi biri açabilir ve bütün paydaşlar davada yer almalıdır.

Mahkemenin evi nasıl paylaştıracağını kanun belirler.

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Bu cümle paylaşma biçimini düzenleyen maddenin ilk fıkrasıdır (4721 sayılı Kanun m. 699). Aynı maddeye göre mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir. Tek bir konut bölünemeyeceği için ortak evlerde sonuç, satıştır.

Satış açık artırmayla yapılır ve eşler de ihaleye katılarak evi satın alabilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Eski eşinizle evi yabancıya kaptırmamak istiyorsanız, bu konuda anlaşmanız mümkündür.

Bir örnekle anlatayım. Boşanan eşler, yarı yarıya ortak oldukları evi satmak konusunda anlaşamıyor olsun. Kadın önce arabulucuya başvurur; erkek görüşmeye gelmez ve son tutanak düzenlenir. Kadın sulh hukuk mahkemesinde dava açar; mahkeme bilirkişiyle evin değerini belirler ve satışa karar verir. Karar kesinleşince satış açık artırmayla yapılır ve erkek de ihaleye katılabilir. Satış giderleri düşüldükten sonra kalan bedel, tapudaki paylar oranında yarı yarıya paylaştırılır.

Bu süreçte evin değerine ilişkin bilirkişi raporu önemlidir; ihale bu değer üzerinden yapılır. Değer düşük belirlenmişse, süresinde itiraz etmezseniz ev gerçek değerinin altında satılabilir. Satışa kadar geçen sürede evin aidatı, emlak vergisi gibi giderleri de paydaşlar payları oranında karşılar; payından fazlasını ödeyen eş, fazlası için diğerine başvurabilir (4721 sayılı Kanun m. 694).

Ortaklığın giderilmesi davalarında verilen kararlar, istinaf incelemesinden sonra kesinleşir ve Yargıtay'a taşınamaz (Yargıtay 7. HD, 2025/4298 E., 2025/4377 K., 17.10.2025). Bu yüzden davanın ilk derece ve istinaf aşamalarında bütün itirazlarınızı eksiksiz ileri sürün. Özellikle evin değerine ilişkin bilirkişi raporuna süresinde itiraz edin.

Mal rejimi davasıyla ilişkisi nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası yalnız tapudaki ortaklığı bitirir ve satış bedelini paylar oranında dağıtır. Evin alınmasına kimin ne kadar katkı yaptığını hesaplamaz. Eşlerden biri evin kredisini tek başına ödediyse ya da peşinatı kendi kişisel parasıyla verdiyse, bu fark mal rejimi davasında istenir.

Mal rejimi davasında kanun, ortak tapulu bir mal için ayrı bir imkân da tanır.

Tasfiye sırasında, paylı mülkiyete konu bir mal varsa, eşlerden biri kanunda öngörülen diğer olanaklardan yararlanabileceği gibi, daha üstün bir yararı olduğunu ispat etmek ve diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir.

Bu cümle malların geri alınmasına ilişkin maddenin ikinci fıkrasıdır (paylı malın verilmesi). Örneğin çocuklarla birlikte evde oturan eş, evin kendisine verilmesini ve eski eşinin payının bedelinin ödenmesini bu yolla isteyebilir. Yargıtay da mal rejiminden doğan hakların kural olarak para alacağı olduğunu, bu hükmün ise ayni hak isteyebilmenin istisnalarından biri olduğunu belirtti (Yargıtay 2. HD, 2025/4456 E., 2025/7122 K., 11.09.2025).

Bu yüzden ortak evle ilgili iki dava birbirinden bağımsız düşünülmemelidir. Önce mal rejimi davasında evin size verilmesini isteyip isteyemeyeceğinizi değerlendirin. Bu mümkün değilse ya da istemiyorsanız ortaklığın giderilmesi yoluna gidin. Mal rejimi davasının genel kurallarını boşanmada mal paylaşımı rehberinde anlattım.

Eski eşiniz payını başkasına satarsa ne olur?

Eski eşiniz, sizin onayınız olmadan kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir. Bu durumda kanun size önalım hakkı tanır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Bu cümle yasal önalım hakkını düzenleyen maddededir (4721 sayılı Kanun m. 732). Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 2025'in sonunda yapılan değişiklikle dava konusu payın rayiç bedelini hâkim belirliyor; hak sahibi bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen kesin sürede yatırmak zorunda (4721 sayılı Kanun m. 734).

Önalım hakkı yalnız payın satılması hâlinde doğar. Pay bağışlanırsa bu hak kullanılamaz.

Önalım hakkının bir sınırı daha vardır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (4721 sayılı Kanun m. 733). Payınız icra yoluyla satılıyorsa, önalım yerine ihaleye katılarak payı almayı düşünmeniz gerekir. Satış size noter aracılığıyla bildirilmelidir; bildirimi aldığınızda gecikmeden bir avukata danışın.

Eski eşinizden alacağınız varsa ortak evdeki payı ne olur?

Boşanma kararıyla hükmedilen tazminatı ya da mal rejimi davasında kazandığınız alacağı eski eşiniz ödemiyorsa, onun ortak evdeki payı bu alacak için haczedilebilir. Haczedilen pay icra yoluyla satılır. Bu cebri bir satış olduğu için önalım hakkı kullanılamaz; ama siz de ihaleye katılabilir ve payı satın almayı değerlendirebilirsiniz.

Alacaklı, borçlunun mirasla gelen ve henüz paylaşılmamış bir taşınmazdaki payı için de icra mahkemesinden yetki alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bir davada boşanma kararından doğan alacaklarını tahsil etmek isteyen eski eş, borçlunun mirasla gelen payına haciz koydurmuş ve aldığı yetki belgesiyle ortaklığın giderilmesi davası açmıştı (Yargıtay 7. HD, 2024/1139 E., 2024/5865 K., 19.12.2024). Alacağınızın tahsili için hangi yolun daha hızlı olduğunu, borçlunun diğer mallarıyla birlikte değerlendirin.

Eski eşiniz evde oturuyorsa ecrimisil istenebilir mi?

Boşandıktan sonra eski eşlerden biri ortak evde oturmaya devam edebilir. Kanun her paydaşa paylı maldan yararlanma hakkı tanır.

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Bu cümle paylı maldan yararlanmayı düzenleyen maddenin ilk fıkrasıdır (4721 sayılı Kanun m. 693). Evi tek başına kullanan paydaş, diğer paydaşın payına el atmış olur. Ancak paydaşlar arasında ecrimisil, kural olarak, kullanmak isteyen paydaşın bu isteğini bildirmesinden sonraki dönem için istenebilir.

Evi satmak istemiyor, ama kullanım konusunda da anlaşamıyorsanız başka bir yol vardır. Aynı maddeye göre uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme kullanımın zaman ya da yer bakımından paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Ancak boşanmış eşlerin aynı evi dönüşümlü kullanması pek gerçekçi olmadığından, bu yol satışa giden süreçte geçici bir çözüm olarak kalır.

Bu kararda dikkat çeken nokta, bildirimin başka bir davadaki dilekçeyle de yapılabilmesidir. Ama bu tür tartışmalara girmemek için en doğrusu noter ihtarnamesidir. İhtarnamede evin yarı payının size ait olduğunu, evi kullanmak ya da kira bedeli almak istediğinizi açıkça yazın.

Ev yalnız sizin adınıza kayıtlıysa durum farklıdır; o zaman eski eş paydaş değildir ve evde oturması için bir hakkı yoktur. Bu durumu ve evin boşaltılması için izlenecek yolu boşanma davası açtım, eşim evden gitmiyor rehberinde anlattım.

Mahkemeler nasıl değerlendirdi?

Yazıda dayandığım kararlarda ortak ev şöyle değerlendirildi.

Her satırın kararı yazının sonundaki tabloda yer alıyor.

Ne yapmalısınız?

1. Tapu kaydını çıkarın. Evin paylarını, üzerindeki şerhleri ve ipotekleri kontrol edin.
2. Önce anlaşmayı deneyin. Birlikte satış ya da payın devri en hızlı ve en az masraflı yoldur.
3. Anlaşmayı arabulucu önünde yapın. İcra edilebilirlik şerhi alınan belgeyle tapuda doğrudan tescil isteyebilirsiniz.
4. Arabulucuya başvurmadan dava açmayın. Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartıdır.
5. Mal rejimi davasını da düşünün. Eşit olmayan ödemeler ve evin size verilmesi talebi orada değerlendirilir.
6. Ecrimisil için ihtar çekin. Evde oturan eski eşe, evi kullanmak ya da kira almak istediğinizi noter aracılığıyla bildirin.
7. Satış bildirimini takip edin. Eski eşiniz payını satarsa önalım hakkınızı zamanında kullanın.

Yazıda dayandığım kararlar

Sonuç

Boşanma, tapudaki ortaklığı bitirmez; eski eşler ortak evin paydaşı olarak kalır. Anlaşırsanız evi birlikte satabilir ya da biriniz diğerinin payını alabilir. Anlaşamazsanız önce arabulucuya, sonra sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davasına gidersiniz ve ev açık artırmayla satılır.

Bu süreçte sonucu, adımları doğru sırayla atmanız belirler. Mal rejimi davasındaki haklarınızı, önalım hakkını ve evde oturan eski eşe karşı ecrimisil imkânını birlikte değerlendirin. Ecrimisil için bildirimi geciktirmeyin; bildirmediğiniz dönem için alacak doğmayabilir.

Ortak evinizin satışını ve haklarınızı belgelerinizle birlikte değerlendirmek isterseniz boşanma avukatı İstanbul sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.