Anlaşmalı Boşanma Sonrası Tapu Devri: Eşim Evi Devretmezse Ne Olur? 2026

"Boşandık, protokolde ev bana kaldı; ama tapu hâlâ onun üzerinde." Bu cümleyle gelen danışanlarım, kesinleşen boşanma kararının tapuyu kendiliğinden değiştirdiğini düşünür. Oysa karar tek başına tapuyu değiştirmedi. Devri ya eşiniz yapar ya da mahkeme hükmen geçirir.

Meslek hayatım boyunca bu dosyalarda sonucu, protokoldeki cümlenin nasıl yazıldığının ve devir istenirken atılan adımların belirlediğini gördüm. Bu rehberde anlaşmalı boşanma sonrası tapu devrinin nasıl yapılacağını, eşiniz devretmezse açılacak davayı, tazminat maddesinin etkisini, çocuk adına devri, evin başkasına satılmasını, süreleri ve dava masraflarını sade bir dille anlatıyorum.

Anlaşmalı boşanma sonrası tapu devri: kısa cevap

Boşanma kararıyla tapu kendiliğinden geçer mi?

Anlaşmalı boşanmada hâkim, boşanmanın malî sonuçları ve çocukların durumu hakkındaki düzenlemeyi uygun bulmalıdır (anlaşmalı boşanma). Fer'î sonuçlara ilişkin anlaşmalar da hâkim onaylamadıkça geçerli olmaz (protokolün onaylanması). Onaylanan protokoldeki devir maddesi ise malik eşe bir borç yükler.

Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Mahkeme kararı gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce geçer (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705). Ancak "ev devredilecektir" diyen boşanma kararı bir tescil hükmü değildir. Bir dosyada mahkeme, taşınmaz mülkiyetinin boşanma kararıyla çocuklara geçmediğini ve protokol hükmünün borçlandırıcı bir işlem olarak karara geçirildiğini belirtti; tescil kararı onandı (Yargıtay 2. HD, 2024/1952 E., 2024/7817 K., 23.10.2024).

Kararın ne zaman kesinleştiğini boşanma kararı ne zaman kesinleşir, protokolün nasıl yazılacağını anlaşmalı boşanma protokolü rehberinde anlattım.

Eşiniz tapuyu devretmezse hangi dava açılır?

Devir borcunu yerine getirmeyen eşe karşı kanun açık bir yol gösterir:

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bu cümle maddenin ilk fıkrasıdır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 716). Onaylanmış protokol, bu hukuki sebeptir. Açılacak dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre mahkeme kararına dayanarak mülkiyeti kazanan kişi, tescili doğrudan yaptırabilir.

Eşiniz "devretmeye hazırım" derse ne olur?

Boşanma kararı kesinleşince devri yazılı olarak isteyin ve tapuda işlem için gün belirleyin. Bir dosyada erkek, noter ihtarnamesiyle devrin yapılmadığını bildirdi. Taşınmazın maliki olan kadın, cevap ihtarnamesinde yarı payı devretmeye hazır olduğunu söyledi. Ancak hangi gün ve saatte devredeceğini bildirmedi. Mahkeme bu beyanı somut bulmadı, davayı kabul etti ve yargılama giderlerini kadına yükledi; karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2023/5049 E., 2024/2597 K., 18.04.2024).

Devre hazır olduğunu söyleyip davanın reddini isteyen eş de masraftan kurtulmadı; yukarıdaki Düzce dosyasında giderler ona yüklendi (Yargıtay 2. HD, 2023/2431 E., 2024/2084 K., 26.03.2024). Bu yüzden ihtarnamede tapu müdürlüğünü, günü ve saati açıkça yazın, cevapları saklayın.

Protokolde "devretmezse tazminat öder" yazıyorsa ne olur?

Protokollere bazen "devir yapılmazsa şu kadar tazminat ödenecektir" cümlesi eklenir. Malik eş bu cümleye dayanarak devretmek yerine parayı ödemeyi seçebileceğini savunabilir. Borçlar Kanunu ise ceza koşulunda seçimi kural olarak alacaklıya bırakır:

Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Bu cümle ceza koşulunu düzenleyen maddenin ilk fıkrasıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 179). Aynı maddenin son fıkrası, borçlunun cezayı ödeyerek sözleşmeden dönmeye yetkili olduğunu ispat hakkını saklı tutar.

Ev çocuk adına devredilecekse davayı kim açar?

Protokolde taşınmazın ortak çocuğa devredileceği yazıyorsa, protokolün tarafı olan eş devri dava yoluyla isteyebildi. Bir dosyada baba, çocuklar yönünden davanın reddini istedi. Bölge adliye mahkemesi, protokolün tarafı olan kadının dava açmakta ehliyeti ve hukuki yararı bulunduğunu söyledi; taşınmazın çocuklar adına tesciline ve protokole göre baba lehine intifa hakkı kurulmasına ilişkin karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2024/1952 E., 2024/7817 K., 23.10.2024).

Anne, çocuğun velisi sıfatıyla da dava açabildi. Bir dosyada protokole göre ev, boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren üç gün içinde çocuğa devredilecekti. Karar 17.12.2018'de kesinleşti, devir yapılmayınca dava 14.12.2020'de açıldı. Ev dava sırasında çocuğa devredildi. Mahkeme konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetti. Ancak davacı dava açmakta haklı olduğu için masrafları ve vekâlet ücretini davalıya bıraktı; karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2023/669 E., 2023/5320 K., 09.11.2023).

Ev başkasına satıldıysa hakkınız kaybolur mu?

Devir yapılmadan taşınmaz satıldıysa hakkınız kendiliğinden kaybolmaz. Mahkemeler alıcının protokolü bilerek satın alıp almadığına, satışın gerçek olup olmadığına ve taraflar arasındaki yakınlığa baktı.

Başka bir dosyada, boşanmadan sonra kadın ve çocukların oturmaya devam ettiği evdeki pay erkeğin kardeşine satılmıştı. Devir boşanma kararının hüküm kısmında yer almıyordu; ancak erkeğin duruşmada devri kabul eden imzalı beyanı gerekçeye aynen yazılmıştı. İlk derece mahkemesi protokol onaylanmadığı için davayı reddetti. Bölge adliye mahkemesi oy çokluğuyla satışın kötü niyetli olduğunu ve kadından mal kaçırmak kastıyla yapıldığını belirterek tapu iptali ve tescile karar verdi; karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2022/8262 E., 2023/5914 K., 05.12.2023). Hüküm kısmındaki eksikliğin sorumluluğunu kadına yüklemenin dürüstlük kuralına aykırı olacağı da vurgulandı.

Dava sürerken taşınmazın yeniden satılmasını önlemek için tapuya tedbir konulmasını isteyin; bunu boşanma davasında ihtiyati tedbir rehberinde anlattım.

Protokoldeki oturma hakkı tapuya işlenir mi?

Protokolde mülkiyet yerine oturma ya da yararlanma hakkı da kararlaştırılabilir. Mersin'deki bir dosyada erkek adına kayıtlı yayla evinin her yıl Temmuz ve Ağustos aylarında kadının kullanımına bırakılması kararlaştırılmıştı. Erkek bu borcu yerine getirmedi. Mahkeme, 1 Temmuz ile 30 Ağustos arası için kadın lehine intifa hakkı kurulmasına ve tapuya şerhine karar verdi; karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2024/2273 E., 2024/8379 K., 04.11.2024).

Başka bir dosyada kadın, protokol gereği kendi adına kayıtlı taşınmazları erkeğe devretmiş, bunlardan birinde evlenmediği sürece oturma hakkı edinmişti. Erkek evi devraldıktan on beş gün sonra eniştesine sattı. Yargıtay, oturma hakkı sözleşmesinin resmî şekilde yapılması gerektiğini, ancak protokolün hâkimce onaylanmasıyla bu koşulun gerçekleşmiş sayılacağını belirtti (Yargıtay 2. HD, 2023/7856 E., 2024/3157 K., 06.05.2024). Satış muvazaalı sayıldı. Tapu kaydının iptaline ve kadın lehine evleninceye kadar geçerli oturma hakkının tapuya şerhine ilişkin karar onandı.

Tapu devri davası için ne kadar süreniz var?

Boşanmadan doğan bazı davalar için kanun kısa bir süre koyar:

Evliliğin boşanma sebebiyle sona ermesinden doğan dava hakları, boşanma hükmünün kesinleşmesinin üzerinden bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

Bu cümle zamanaşımı maddesinin tamamıdır (boşanmada zamanaşımı). Yargıtay, bu sürenin boşanma sebebiyle istenebilecek tazminat gibi taleplere yönelik olduğunu ve protokole aykırılıktan doğan davalara uygulanamayacağını belirtti (Yargıtay 2. HD, 2011/7724 E., 2012/17495 K., 25.06.2012). Protokol aynı zamanda taraflar arasında bir sözleşme olduğu için on yıllık genel zamanaşımı uygulanmalıydı; süreden ret kararı bozuldu. Bugün bu genel süre Borçlar Kanunu'ndadır: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 146).

Daha yeni dosyalarda da süre itirazı sonuç vermedi. Yayla evi dosyasında boşanma kararı 21.09.2017'de kesinleşmiş, dava 2021'de açılmıştı; zamanaşımı itirazının reddi doğru bulundu (Yargıtay 2. HD, 2024/2273 E., 2024/8379 K., 04.11.2024). Boşanması 2002'de kesinleşen ve kadının sonrasında da oturduğu ev için 2018'de açılan davada da zamanaşımı itirazına rağmen kabul kararı onandı (Yargıtay 2. HD, 2022/8262 E., 2023/5914 K., 05.12.2023). Yine de beklemeyin; zaman geçtikçe taşınmazın satılması ya da haczedilmesi ihtimali artar.

Dava hangi mahkemede açılır, harcı nasıl alınır?

Protokole dayalı tapu iptali ve tescil ile olmadığı takdirde bedel talebinde aile mahkemelerinin görevli olduğu belirtildi; görevsiz mahkemenin verdiği ilk karar bu yüzden kaldırıldı (Yargıtay 2. HD, 2022/10111 E., 2023/3343 K., 20.06.2023).

Yetki konusunda ise tartışma var. Bir dosyada bölge adliye mahkemesi bu davada genel yetki kuralının geçerli olduğunu söyledi ve karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2023/669 E., 2023/5320 K., 09.11.2023). Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir; ayni hak sahipliğini değiştirebilecek davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 6, 12).

Taşınmazı Aladağ'da bulunan bir dosyada dava Adana'daki aile mahkemesinde açılmış ve karar oy çokluğuyla onanmıştı; karşı oy yazısı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu savundu (Yargıtay 2. HD, 2025/1247 E., 2025/2531 K., 10.03.2025). Taşınmaz ile davalının yerleşim yeri farklıysa yetkiyi davadan önce değerlendirin.

Harç konusunda iki dosyada bölge adliye mahkemeleri, bu davaların maktu harca tabi olduğunu belirtti ve kararlar onandı (Yargıtay 2. HD, 2023/2431 E., 2024/2084 K., 26.03.2024; Yargıtay 2. HD, 2023/1443 E., 2023/6343 K., 20.12.2023). Maktu harç, taşınmazın değerine göre değil sabit tutar üzerinden alınır.

Haciz, ipotek veya kredi varsa ne olur?

Taşınmazdaki haciz devri engellemedi. Mersin'deki bir dosyada protokol, taşınmazların kesinleşmeden itibaren en geç 15 gün içinde devredileceğini ve masrafların devralan eşe ait olacağını öngörmüştü. Davalı, kendisine ihtar gönderilmediğini ve haciz yüzünden devredemediğini savundu. Mahkeme tapu kayıtlarının iptaline ve taşınmazların kayıttaki hacizler ve ihtiyati hacizlerle yüklü olarak davacı adına tesciline karar verdi. Karar istinaf edilmeden kesinleşti. Bir mahalle adı yanlış yazıldığı için sonradan düzeltme kararı gerekti ve Yargıtay bu kararı onadı (Yargıtay 2. HD, 2023/6894 E., 2024/3333 K., 09.05.2024).

Haciz devirle kalkmaz; taşınmaz bu yükle birlikte size geçer. Kredisi süren evde devir, kredinin bitmesine bağlanabilir; tazminat maddeli dosyada kredi bittikten sonra devir dava yoluyla sağlandı (Yargıtay 2. HD, 2022/10111 E., 2023/3343 K., 20.06.2023). Protokolü imzalamadan önce tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhleri kontrol edin.

Protokolle paylaşılan mal için sonradan dava açılabilir mi?

Protokolde mallar açıkça paylaşıldıysa sonradan mal rejimi davası açmak zordur. Protokolle iki evi paylaşan eşlerden biri, kendisine kalan borçlu evin icra yoluyla satıldığını ve yanıltıldığını ileri sürerek katılma alacağı istedi. Uyuşmazlığın daha önce boşanma kararıyla kesin hükme bağlandığı gerekçesiyle davanın usulden reddine ilişkin karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2022/8591 E., 2023/3325 K., 20.06.2023). Protokolde mal paylaşımı yapacaksanız alacak hesabını önceden yaptırın; hesabın mantığını boşanmada mal paylaşımı rehberinde anlattım.

Mahkemeler nasıl değerlendirdi?

İncelediğim kararlarda protokoldeki taşınmazın devri şöyle değerlendirildi:

Her satırın kararı yazının sonundaki tabloda yer alıyor.

Ne yapmalısınız?

1. Taşınmazı tapu bilgisiyle yazın. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisini protokole eksiksiz geçirin.
2. Süreyi ve masrafı belirleyin. Devrin kesinleşmeden kaç gün sonra yapılacağını ve tapu masraflarını kimin ödeyeceğini yazın.
3. Devir maddesini açık kurun. Hangi payın kime devredileceği ve karşılıklı devirlerin birbirine bağlı olup olmadığı tartışmaya yer bırakmamalı.
4. Tazminat maddesine dikkat edin. Tazminat yazacaksanız bunun devri isteme hakkını ortadan kaldırmadığını belirtin.
5. Noterden ihtar çekin. Karar kesinleşince devri isteyin; tapuda işlem için gün ve saat belirleyin.
6. Tapu kaydını izleyin. Satış veya haciz görürseniz vakit kaybetmeden tedbir isteyin.
7. Devir yapılmazsa dava açın. Süre uzun olsa da beklemek taşınmazın el değiştirmesine yol açabilir.

Yazıda dayandığım kararlar

Sonuç

Anlaşmalı boşanma sonrası tapu devri kendiliğinden olmaz; protokoldeki devir maddesi eşinize bir borç yükler. Eşiniz devretmezse tapu iptali ve tescil davası açarsınız. Bu dava aile mahkemesinde görülür, maktu harca tabidir ve bir yıllık değil on yıllık süreye bağlıdır. Protokoldeki tazminat maddesi devri isteme hakkını ortadan kaldırmadı. Ev protokolü bilen birine satıldıysa satış iptal edilebildi. Protokolü yazarken taşınmazı, süreyi, masrafı ve şartları açık yazın; karar kesinleşince devri yazılı olarak isteyin.

Protokoldeki taşınmazın devri ya da devretmeyen eşe karşı açılacak dava için İstanbul boşanma avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.