TOKİ evi boşanmada hak sahibi ya da malik olan eşte kalır; diğer eş evin kendisini değil, evlilik içinde yapılan ödemeler oranında katılma alacağı ister (TMK m. 236). Bir kararda peşinat ile mal rejiminin sona erdiği tarihe kadar ödenen taksitlerin edinme değerine oranı konutun güncel değeriyle çarpıldı ve bulunan tutarın yarısı katılma alacağı olarak belirlendi (Yargıtay 2. HD, 2023/1977 E., 2024/3045 K., 02.05.2024). Ev aile konutuysa, tapu henüz eş adına geçmemiş olsa bile TOKİ'deki hakkın diğer eşin açık rızası olmadan devredilmesi aile konutu kuralına aykırı bulundu (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026).
- Ev hak sahibinde kalır. Diğer eş, artık değerin yarısı üzerinden para alacağı ister (TMK m. 236).
- Oran hesabı yapıldı. Evlilik içinde ödenen peşinat ve taksitlerin edinme değerine oranı güncel değerle çarpıldı (Yargıtay 2. HD, 2023/1977 E., 2024/3045 K., 02.05.2024).
- Ziynetle ödenen peşinat ayrıca hesaba katıldı. Ziynetler için ayrı dava açılan dosyada katılma alacağı hesabında erkek lehine denkleştirme yapıldı ve karar onandı (Yargıtay 2. HD, 2023/6799 E., 2024/6436 K., 26.09.2024).
- Rızasız devir. Aile konutu olan TOKİ evindeki hakkın açık rıza olmadan devri bozma sebebi oldu (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026).
- TOKİ adına tapuya şerh konulamadı. Tapu kaydı TOKİ adına olan taşınmaza aile konutu şerhi konulamayacağı belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2024/3688 E., 2024/7853 K., 24.10.2024).
TOKİ evi mal paylaşımında nasıl değerlendirilir?
Eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin uygulanması asıldır (TMK m. 202). Bir eşin mal rejimi süresince karşılığını vererek, örneğin çalışmasının karşılığıyla elde ettiği malvarlığı değerleri edinilmiş maldır (TMK m. 219); mal rejiminin başlangıcında sahip olunan ya da sonradan miras veya karşılıksız kazanma yoluyla elde edilen değerler kişisel maldır (TMK m. 220). Boşanmada mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225); edinilmiş mallar tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235) ve her eş diğer eşe ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olur (TMK m. 236).
İncelediğim kararlarda TOKİ konutlarının bedeli taksitlerle ödenmişti; hesap, hangi ödemenin hangi döneme düştüğüne göre kuruldu:
| Durum | Kararlarda yapılan değerlendirme | Karar |
|---|---|---|
| Konut evlilik içinde 180 ay taksitle alındı, mal rejiminin sona erdiği tarihe kadar peşinat ve 10 taksit ödendi | Ödenen tutarın edinme değerine oranı güncel değerle çarpıldı, yarısı katılma alacağı oldu | Yargıtay 2. HD, 2023/1977 E., 2024/3045 K., 02.05.2024 |
| Evlilik içinde 10 taksit ödendi, kalanı boşanma dava tarihinden sonraya sarktı | Sarkan taksitlerin güncel değerden doğrudan düşülmesi doğru bulunmadı; evlilik içinde ödenen kısmın oranı esas alındı | Yargıtay 2. HD, 2023/6799 E., 2024/6436 K., 26.09.2024 |
| Peşinatın ödenmesinde kadının ziynetleri kullanıldı, ziynetler için ayrı dava açıldı | Ziynet katkısından doğan değer artış payı erkek lehine denkleştirme olarak güncel değerden düşüldü | Yargıtay 2. HD, 2023/6799 E., 2024/6436 K., 26.09.2024 |
Kredili ve taksitli evlerde hesabın genel yöntemini örnek tabloyla boşanmada mal paylaşımı rehberinin kredili ev bölümünde anlattım.
Mahkemeler nasıl değerlendirdi?
Eskişehir 7. Aile Mahkemesinde kadın, eşinin 2010'da TOKİ ile satış sözleşmesi yaptığı ve birlikte aile konutu olarak kullandıkları konutun, taksitler ödenemeyince açık rızası alınmadan başka birine devredildiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile eşi adına tescilini istedi. İlk derece mahkemesi, kadının satıştan haberi olduğunu, konutun devir tarihinde tapulu olmadığını ve aile konutu niteliğini yitirdiğini, davanın hakkın kötüye kullanılması olduğunu belirterek davayı reddetti; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kadının istinaf başvurusunu esastan reddetti. Yargıtay, devir protokolünden sonra ödemelerin devralan tarafından yapıldığını ve konutun TOKİ satışı edinme sebebiyle devralan adına tescil edildiğini belirtti. Eşin tanıklarına göre kadının eşine satarsa satabileceğini söylemiş olmasının açık rıza sayılmadığını, eşin devirden önce kadını arayıp konutu satacağını söylemesinin kadının davasını tek başına hakkın kötüye kullanılması hâline getirmediğini belirtti. Eşin ortak konutu terk etmesinin ve kadının dava sebebiyle konutu boşaltmak zorunda kalmasının aile konutu niteliğini ortadan kaldırmadığını, konut eş adına tescil edilmemiş olsa da eşin hissesini açık rıza alınmadan devrederek devralan adına tescil ettirdiğini belirterek davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle kararı bozdu.
Ne anlama geliyor? TOKİ evi henüz eşinizin adına tapuya geçmemiş olsa bile aile konutu olarak kullanılıyorsa, hakkın açık rızanız olmadan devredilmesi bu dosyada aile konutu kuralına aykırı bulundu. Rıza vermediğinizi gösteren yazışmaları saklayın.
Kayseri 5. Aile Mahkemesinde erkeğin açtığı katılma alacağı davasında, kadın adına TOKİ hissesinden edinilen konut tartışıldı. Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi, TOKİ'den alınan konut için verilen iki bilirkişi raporu arasında çelişki bulunduğunu ve hâkimin bu çelişkiyi gidermeden karar veremeyeceğini belirterek hesabı yeniden kurdu. Konut evlilik içinde 180 ay taksitle edinilmiş, peşinat ve tasfiye tarihine kadar ödenen 10 taksitle birlikte toplam 21.082,87 TL ödenmişti. Bu tutarın 124.831,14 TL edinme değerine oranı, konutun 350.438,24 TL güncel sürüm değeriyle çarpıldı ve bulunan tutarın yarısı olan 29.592,47 TL bu konut yönünden erkeğin katılma alacağı olarak belirlendi; Yargıtay erkeğin temyizi üzerine kararı onadı.
Ne anlama geliyor? TOKİ ile yapılan sözleşmenin ve ödeme planının dosyaya getirtilmesini isteyin. Bu dosyada raporlar arasındaki çelişki giderilmeden kurulan hesap kabul edilmedi.
Erkek, TOKİ ile yaptığı satış sözleşmesiyle 127.947 TL bedelle bir konut edinmişti; bedelin 30.000 TL'si peşinat olarak ödenmiş, kalanı taksitlendirilmiş ve taksitlerden 10'u evlilik içinde ödenmişti. Peşinatın ödenmesinde kadının ziynetlerinin kullanıldığı kabul edilmişti. Dosyada daha önce verilen bozma kararında, kadın ziynetleri için ayrı dava açtığından ziynet katkısından doğan değer artış payının erkek lehine denkleştirme olarak konutun güncel değerinden düşülmesi gerektiği belirtilmişti. Aynı kararda evlilik içinde ödenen taksitlerin edinme değeri içindeki oranının bu güncel değerle çarpılması, bulunan artık değerin yarısına hükmedilmesi gerektiği, boşanma dava tarihinden sonraya sarkan taksitlerin güncel değerden doğrudan düşülmesinin doğru olmadığı açıklanmıştı. İlk derece mahkemesi bozmaya uyarak kadın lehine 84.462,50 TL katılma alacağına hükmetti; Yargıtay kararı onadı.
Ne anlama geliyor? Peşinatı ziynetlerinizle ödediyseniz ziynetleri ayrı bir davada mı yoksa mal rejimi davasında mı isteyeceğinizi planlayın. Bu dosyada ayrı açılan ziynet davası katılma alacağı hesabını etkiledi.
Kadın, aile konutu olarak kullandıkları taşınmaza aile konutu şerhi konulması için Ereğli (Konya) 1. Aile Mahkemesinde dava açtı. İlk derece mahkemesi, malik olmayan eşin şerhi önce tapu müdürlüğünden isteyebileceğini, tapu müdürlüğüne yazılan müzekkereye göre kadının böyle bir başvurusu bulunmadığını, bu nedenle doğrudan dava açmakta hukuki yararı olmadığını belirterek davayı usulden reddetti. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi, ayrıca taşınmazın tapu kaydının TOKİ adına olması nedeniyle üçüncü kişi adına kayıtlı taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulamayacağını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetti; Yargıtay kararı onadı.
Ne anlama geliyor? Şerh için önce tapu müdürlüğüne başvurun. Tapu henüz TOKİ adınaysa bu dosyada şerh konulamadı.
TOKİ evine aile konutu şerhi konulabilir mi?
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz; aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194). TOKİ evlerinde şerh ve devir meseleleri kararlarda farklı sonuçlandı:
| Olay | Değerlendirme | Karar |
|---|---|---|
| Tapu kaydı TOKİ adına olan konuta şerh istendi | Üçüncü kişi adına kayıtlı taşınmaza aile konutu şerhi konulamayacağı belirtildi | Yargıtay 2. HD, 2024/3688 E., 2024/7853 K., 24.10.2024 |
| TOKİ'den taksitle alındığı ileri sürülen konutun tapusu üçüncü bir kişi adınaydı | Tapu eşlerden biri adına olmadıkça ya da kiracılık ilişkisi bulunmadıkça üçüncü kişinin malik olduğu taşınmazı kullanmanın şerh için yeterli olmadığı belirtildi | Yargıtay 2. HD, 2023/5953 E., 2024/3315 K., 09.05.2024 |
| Devir tarihinde kiraya verilmiş, eşlerin başka adreste oturduğu TOKİ dairesi devredildi | Devir tarihinde aile konutu olmadığı belirtilerek tapu iptali davası reddedildi | Yargıtay 2. HD, 2023/9908 E., 2024/3386 K., 14.05.2024 |
| Aile konutu olan TOKİ evindeki hak, devir protokolüyle başkasına geçirildi | Açık rıza ispatlanamadığı için davanın kabulü gerektiği belirtildi | Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026 |
Şerh konulamaması korumayı tümden ortadan kaldırmadı: tapu henüz eş adına geçmemişken yapılan rızasız devirde tapu iptali ve tescil davasının kabulü gerektiği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026). Aile konutunun dava sürerken kime bırakılacağını boşanma davası açtım, eşim evden gitmiyor, devir riskine karşı alınabilecek önlemleri boşanma davasında ihtiyati tedbir ve boşanmada mal kaçırma rehberlerinde anlattım.
Hangi belgeleri toplamalısınız?
Kararlarda hesap ve ispat, TOKİ ile yapılan sözleşme, ödeme planı ve bankadan gelen ödeme kayıtları üzerinden kuruldu. Sözleşme ve ödeme planı dosyada yokken yapılan ilk hesap ile belgeler getirtildikten sonra hazırlanan ek rapor çelişince raporlar hüküm kurmaya elverişli bulunmadı (Yargıtay 2. HD, 2023/1977 E., 2024/3045 K., 02.05.2024); devirden sonra ödemeleri kimin yaptığı bankadan gelen yazı cevabıyla belirlendi (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026).
Peşinatın ziynetle ödendiği durumda ziynet katkısının nasıl isteneceğini boşanmada ziynet eşyaları rehberinde ayrıca anlattım.
- Sözleşme tarihini öğrenin.
TOKİ ile sözleşmenin evlilikten önce mi sonra mı yapıldığını ve kimin adına olduğunu belirleyin.
- Ödeme planını isteyin.
Peşinatı ve dava tarihine kadar ödenen taksitleri gösteren ödeme planının ve dekontların dosyaya getirtilmesini talep edin.
- Peşinatın kaynağını gösterin.
Peşinat ziynetle, kişisel birikimle veya aile yardımıyla ödendiyse bunu belgeleyin.
- Devre karşı dava açın.
Aile konutu olan TOKİ evindeki hakkın rıza olmadan devredilmesine karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulü gerektiği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026).
- Şerh için tapuya başvurun.
Tapu müdürlüğüne başvurmadan doğrudan şerh davası açan eşin davası hukuki yarar yokluğundan reddedildi (Yargıtay 2. HD, 2024/3688 E., 2024/7853 K., 24.10.2024).
- Güncel değeri tespit ettirin.
Edinilmiş mallar tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır (TMK m. 235); bu değer bilirkişi raporuyla belirlendi (Yargıtay 2. HD, 2023/1977 E., 2024/3045 K., 02.05.2024).
TOKİ evinizin boşanmada nasıl paylaşılacağını ve sözleşme belgelerinizi birlikte değerlendirmek için İstanbul boşanma avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.
Boşanmada TOKİ evi kime kalır?
Ev, hak sahibi ya da malik olan eşte kalır; diğer eş artık değerin yarısı üzerinden katılma alacağı ister (TMK m. 236).
TOKİ taksitleri nasıl paylaşılır?
Peşinat ile mal rejiminin sona erdiği tarihe kadar ödenen taksitlerin edinme değerine oranı konutun güncel değeriyle çarpıldı, bulunan tutarın yarısı katılma alacağı oldu (Yargıtay 2. HD, 2023/1977 E., 2024/3045 K., 02.05.2024).
Dava tarihinden sonra ödenen taksitler ne olur?
Boşanma dava tarihinden sonraya sarkan taksitlerin konutun güncel değerinden doğrudan düşülmesi doğru bulunmadı; evlilik içinde ödenen taksitlerin oranı esas alındı (Yargıtay 2. HD, 2023/6799 E., 2024/6436 K., 26.09.2024).
Eşim TOKİ evini benden habersiz devredebilir mi?
Aile konutu olarak kullanılan TOKİ evindeki hakkın açık rıza alınmadan devredildiği dosyada davanın kabulü gerektiği belirtilerek karar bozuldu (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026).
Tapusu TOKİ adına olan eve aile konutu şerhi konulur mu?
Tapu kaydı TOKİ adına olan taşınmaza, üçüncü kişi adına kayıtlı olduğu için aile konutu şerhi konulamayacağı belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2024/3688 E., 2024/7853 K., 24.10.2024).
"Satarsan sat" demek rıza sayılır mı?
Eşin tanıklarına göre kadının eşine satarsa satabileceğini söylemiş olması devir işlemine açık rıza sayılmadı (Yargıtay 2. HD, 2025/7674 E., 2026/5344 K., 11.05.2026).
Kiraya verilmiş TOKİ dairesi aile konutu sayılır mı?
Devir tarihinde kiraya verilmiş ve eşlerin başka adreste oturduğu daire aile konutu sayılmadı (Yargıtay 2. HD, 2023/9908 E., 2024/3386 K., 14.05.2024).