Kentsel dönüşümde ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle eski taşınmazın yerine gelen konut, yerine geçtiği malın niteliğini izler: kişisel malların yerine geçen değerler kişisel mal (TMK m. 220), edinilmiş malların yerine geçen değerler edinilmiş maldır (TMK m. 219). Arsası evlenmeden önce edinilen taşınmazda kat karşılığı alınan bağımsız bölüm ikame mal sayıldı ve müteahhide ek ödeme yapıldığı ispatlanamadığı için diğer eşin talebi davayı kabul etmeyen mirasçılar yönünden reddedildi (Yargıtay 2. HD, 2024/376 E., 2024/8908 K., 20.11.2024).
- Yeni konut eskisinin yerine geçer. Kişisel malın yerine gelen konut kişisel mal, edinilmiş malın yerine gelen konut edinilmiş maldır (TMK m. 219, 220).
- Ek ödeme ispat ister. Müteahhide ek ücret ödendiği somut delille ispatlanamayınca alacak doğmadı (Yargıtay 2. HD, 2024/376 E., 2024/8908 K., 20.11.2024).
- Arsanın alındığı tarih belirleyici oldu. 1995'te alınan arsa hissesine karşılık 2004'te tescil edilen konut mal ayrılığı dönemine tabi sayıldı (Yargıtay 2. HD, 2023/6714 E., 2024/2914 K., 25.04.2024).
- Dönüşüm öncesi işlemlere dikkat. Sonradan riskli yapı olarak tahliye edilen konutta, aile konutu olduğu dönemde rızasız kurulan ipotek geçersiz sayıldı (Yargıtay 2. HD, 2023/8359 E., 2024/3772 K., 23.05.2024).
- Protokoldeki hak yeni konuta taşındı. İntifa hakkının dönüşüm sonrası ilgili konuta isabet eden kısma kurulması gerektiği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2023/8767 E., 2024/5872 K., 16.09.2024).
Kentsel dönüşümde gelen konut kimin malı sayılır?
Eşlerin kişisel malları ile edinilmiş malları, mal rejiminin sona ermesi anındaki durumlarına göre ayrılır (TMK m. 228); boşanmada mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225). Eski ev veya arsa kişisel malsa yerine gelen konut de kişisel mal, edinilmiş malsa yerine gelen konut de edinilmiş maldır (TMK m. 219, TMK m. 220). Eşlerden biri diğerine ait malın edinilmesine veya iyileştirilmesine katkıda bulunmuşsa, malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur (TMK m. 227).
| Durum | Kararlarda yapılan değerlendirme | Dayanak |
|---|---|---|
| Arsa evlenmeden önce edinildi, kat karşılığı konut alındı | Konut ikame mal sayıldı; müteahhide ek ödeme ispatlanamadığı için talep, davayı kabul etmeyen mirasçılar yönünden reddedildi | Yargıtay 2. HD, 2024/376 E., 2024/8908 K., 20.11.2024 |
| Arsa hissesi 2002'den önce alındı, konut 2004'te tescil edildi | Konut mal ayrılığı rejimine tabi sayıldı; diğer eşten somut katkısını ispatlaması beklendi | Yargıtay 2. HD, 2023/6714 E., 2024/2914 K., 25.04.2024 |
| Tasfiye konusu taşınmazların değeri karar tarihinden yaklaşık dört yıl önce belirlenmişti | Değerin karar tarihine en yakın sürüm değeriyle yeniden belirlenmesi gerektiği belirtilerek karar bozuldu | Yargıtay 2. HD, 2023/2644 E., 2024/4531 K., 11.06.2024 |
Mal paylaşımının genel kurallarını boşanmada mal paylaşımı, 2002 öncesi ödemelerin kooperatif konutlarındaki etkisini boşanmada kooperatif evi rehberinde anlattım.
Mahkemeler nasıl değerlendirdi?
Ölen erkeğin mirasçılarına karşı İzmir 1. Aile Mahkemesinde açılan katkı payı alacağı davasında taşınmaz, arsa vasfındayken erkek adına satın alınmış, kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında bağımsız bölüm erkek adına tescil edilmişti. İlk derece mahkemesi bağımsız bölümün ikame mal olduğunu ve müteahhide ek ücret ödendiğinin somut delille ispatlanamadığını belirtti; davayı kabul eden iki mirasçı yönünden 10.000 TL katkı payı alacağına hükmetti, diğerleri yönünden davayı reddetti. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi, taşınmazın evlenmeden önce edinildiğinin kadın tarafından da kabul edildiğini, arsa üzerindeki hak sahiplerinin bağımsız bölümleri bedel ve hisse farkı gözetmeksizin aralarında paylaşarak tescil ettirdiğini ve müteahhide ekstra ödeme yapılmadığını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetti; Yargıtay kararı onadı.
Ne anlama geliyor? Eşinizin evlenmeden önceki arsası kat karşılığı yapılan binada daireye dönüştüyse, alacak için müteahhide evlilik içinde ödeme yapıldığını belgeyle gösterin. Bu dosyada ek ödeme ispatlanamadı.
Konya 3. Aile Mahkemesindeki mal rejiminin tasfiyesinden kaynaklanan alacak davasında tartışılan daire, erkeğin 1995'te aldığı arsa hissesinin bir yapı kooperatifiyle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine verilmesiyle edinilmiş ve 2004'te kat mülkiyetiyle erkek adına tescil edilmişti. İlk derece mahkemesi dairenin mal ayrılığı rejiminin geçerli olduğu dönemde edinildiğini, kadının katkısını ispat edemediğini belirterek davayı reddetti. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi, taşınmazın ilk olarak arsa vasfıyla 1995'te edinildiğini, aynı tarihte yapılan sözleşme gereğince hisseye düşen dairenin de mal ayrılığı rejimine tabi olduğunu, kadının somut bir katkısını iddia ve ispat etmesi gerektiğini belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetti; Yargıtay kararı onadı.
Ne anlama geliyor? Tapu 2002'den sonra gelse de arsa 2002'den önce alındıysa bu dosyada mal ayrılığı kuralları uygulandı. Katkınızı somut olarak ispatlamanız gerekti.
Erkek, kadın adına kayıtlı ve aile konutu olarak kullandıkları taşınmaza açık rızası alınmadan banka yararına ipotek kurulduğunu ileri sürerek ipoteğin kaldırılmasını istedi; taşınmazın kentsel dönüşüm sebebiyle yıkılana kadar aile konutu olarak kullanıldığını belirtti. İstanbul 11. Aile Mahkemesi, taşınmaz riskli yapı olduğu için tahliye edilmiş olsa da ipotek tarihinde ailenin konutu olduğunu ve bankanın basiretli davranmadığını belirterek ipoteğin kaldırılmasına karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, tanık beyanlarının nüfus adres kayıtlarıyla örtüşmediğini ve resmi kayıtlara üstünlük tanınması gerektiğini belirterek davayı reddetti. Yargıtay, toplanan delillerden taşınmazın ipotek tarihinde aile konutu olduğunun sabit olduğunu, ipotek kurulurken davacı eşin açık rızasının alınmadığını ve açık rıza alınmadan yapılan işlemin geçersiz olduğunu belirterek davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle kararı bozdu.
Ne anlama geliyor? Riskli yapı olarak boşaltılan evinize ipotek kurulduğu tarihte orada yaşıyorsanız bunu tanık ve belgeyle gösterin. Bu dosyada rıza alınmadan kurulan ipotek geçersiz sayıldı.
Eşler 2001'de anlaşmalı olarak boşanmış, protokolde erkeğe ait dairede kadının oturmaya devam edeceği, dairenin intifa hakkının kadın adına tapuya tescil edileceği ve kadın yeniden evlenirse bu hakkın kaldırılacağı kararlaştırılmıştı. Bina kentsel dönüşümden geçtikten sonra görülen davada İstanbul Anadolu 9. Aile Mahkemesi, hakkın içeriği gereği aslında sükna hakkı olduğunu belirterek tek bir dairenin tapusuna kadın yararına sükna hakkı kurulmasına karar verdi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, kesinleşmiş ilamda hüküm altına alınan intifa hakkının kentsel dönüşüm sonrasında ilgili daireye isabet eden kısma tesisi için işlem yapılması gerektiğini, sükna hakkı şeklinde yorum yapılmasının doğru olmadığını belirterek dairelerde ve hisselerde kadın adına intifa hakkı tesisine karar verdi; Yargıtay kararı onadı.
Ne anlama geliyor? Boşanma protokolüyle size tanınan intifa hakkı, bina kentsel dönüşümden geçince yeni dairelere taşındı. Protokoldeki ifadenin hakkın türünü belirlediğini unutmayın.
Kentsel dönüşüm sürecinde aile konutu
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194). Riskli yapı olarak boşaltılan ve dönüşüm için yıkılan evde koruma, işlemin yapıldığı tarihte evin aile konutu olup olmadığına göre değerlendirildi:
| Olay | Değerlendirme | Karar |
|---|---|---|
| Riskli yapı olarak tahliye edilen konuta, aile konutu olarak kullanıldığı dönemde rızasız ipotek kuruldu | İpotek tarihinde aile konutu olduğu sabit görüldü, rızasız ipotek geçersiz sayıldı | Yargıtay 2. HD, 2023/8359 E., 2024/3772 K., 23.05.2024 |
| Konuta taşınma kaydı ipotekten sonraya düşüyordu; kadın adresin dönüşüm nedeniyle güncellenemediğini ileri sürdü, eş muvafakatnamesindeki imzanın sahteliği ispatlanamadı | İpoteğin kaldırılması davasının reddi onandı | Yargıtay 2. HD, 2023/9346 E., 2024/3269 K., 08.05.2024 |
Aile konutunun dava sürerken kime bırakılacağını boşanma davası açtım, eşim evden gitmiyor, konutun rızasız devrini boşanmada TOKİ evi kime kalır rehberinde ayrıca anlattım.
Hangi belgeleri toplamalısınız?
| Belge | Ne işe yarar |
|---|---|
| Eski tapu kaydı ve edinme tarihi | Arsanın veya eski evin evlilikten önce mi, miras yoluyla mı, evlilik içinde mi edinildiğini gösterir |
| Kat karşılığı inşaat sözleşmesi | Yeni konutun hangi hisseye karşılık verildiğini gösterir |
| Müteahhide yapılan ödeme dekontları | Evlilik içinde ek bedel ödenip ödenmediğini gösterir |
| Riskli yapı ve tahliye yazıları | Evin hangi tarihe kadar aile konutu olarak kullanıldığını gösterir |
| Nüfus adres kayıtları ve tanıklar | Aile konutunda oturulan dönemi gösterir |
| Boşanma protokolü | Daha önce tanınan oturma veya intifa hakkının kapsamını gösterir |
- Eski malın niteliğini belirleyin.
Yıkılan evin veya arsanın evlilikten önce mi, mirasla mı, evlilik içinde mi edinildiğini tapudan öğrenin.
- Sözleşmeyi isteyin.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini ve yeni konutun tapu kaydını dosyaya getirtin.
- Ek ödemeleri belgeleyin.
Müteahhide evlilik içinde yapılan ödemeleri dekontla gösterin; bu dosyada ek ödeme ispatlanamadı (Yargıtay 2. HD, 2024/376 E., 2024/8908 K., 20.11.2024).
- Aile konutu dönemini kanıtlayın.
Tahliye tarihine kadar evde oturduğunuzu adres kaydı, faturalar ve tanıkla gösterin.
- Protokolü kontrol edin.
Daha önceki boşanmada size tanınan hakkın intifa mı sükna mı olduğunu protokolden okuyun.
- Güncel değeri isteyin.
Bilirkişi değerinin karar tarihine yakın olmasını isteyin; dört yıllık eski değer bozma sebebi oldu (Yargıtay 2. HD, 2023/2644 E., 2024/4531 K., 11.06.2024).
Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı alınan konutunuzun boşanmada nasıl değerlendirileceğini konuşmak için boşanma avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden bana ulaşabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde gelen konut boşanmada paylaşılır mı?
Konut, yerine geçtiği malın niteliğini izler: kişisel malın yerine geçen değer kişisel mal, edinilmiş malın yerine geçen değer edinilmiş maldır (TMK m. 219, 220).
Mirasla gelen evim dönüşüme girdi, eşim pay alır mı?
Miras yoluyla edinilen değerler kişisel maldır (TMK m. 220); eşiniz ancak malın edinilmesine veya iyileştirilmesine katkısını ispatlarsa katkısı oranında alacak isteyebilir (TMK m. 227).
Müteahhide ek para ödedik, ne olur?
Ödemenin evlilik içinde yapıldığı ispatlanmalıdır; müteahhide ek ücret ödendiği somut delille ispatlanamayan dosyada talep, davayı kabul etmeyen mirasçılar yönünden reddedildi (Yargıtay 2. HD, 2024/376 E., 2024/8908 K., 20.11.2024).
Tapu evlilikten sonra geldi, konut edinilmiş mal mı?
1995'te alınan arsa hissesine karşılık 2004'te tescil edilen konut, mal ayrılığı dönemine tabi sayıldı (Yargıtay 2. HD, 2023/6714 E., 2024/2914 K., 25.04.2024).
Riskli yapı olarak boşaltılan ev aile konutu sayılır mı?
İpotek kurulduğu tarihte aile konutu olarak kullanıldığı sabit görülen ve sonra riskli yapı olarak tahliye edilen konutta rızasız ipotek geçersiz sayıldı (Yargıtay 2. HD, 2023/8359 E., 2024/3772 K., 23.05.2024).
Boşanma protokolündeki intifa hakkı dönüşümden sonra ne olur?
İntifa hakkının kentsel dönüşüm sonrasında ilgili konuta isabet eden kısma tesisi gerektiği belirtildi (Yargıtay 2. HD, 2023/8767 E., 2024/5872 K., 16.09.2024).